據(jù)《法治日報》報道，北京市海淀區(qū)人民法院近日審理了一起由租賃房屋甲醛超標引發(fā)的合同糾紛，判決出租甲醛超標房屋的房屋租賃公司返還承租人房屋租金、服務(wù)費、房屋甲醛檢測費合計7119.67元。
租客苦“甲醛房”久矣，怕“甲醛房”久矣。在房屋租賃合同關(guān)系中，租客往往處于相對弱勢地位，如果出租人是房屋租賃公司，強勢地位就更加明顯。甲醛超標屬于隱性瑕疵，租客在短期內(nèi)難以感知和發(fā)現(xiàn)甲醛超標異常。有些出租人還會用格式合同減輕己方責任，加重租客的責任，租客面對“甲醛房”很容易陷入維權(quán)困境。
北京市海淀區(qū)人民法院審理的這起由租賃房屋甲醛超標引發(fā)的合同糾紛案，維護了租客的合法權(quán)益，也起到了以案釋法、以案明理的作用，對出租“甲醛房”作出了法律和契約層面的否定性評價——出租“甲醛房”從一開始就埋下了違約的雷。該案對包含房屋租賃公司在內(nèi)的出租人具有普遍的警示教育意義，對租客具有維權(quán)示范指引意義。
向租客提供符合空氣質(zhì)量標準、適宜居住的房屋是出租人的義務(wù)。《民法典》規(guī)定：出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途；租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。出租人提供的房屋甲醛超標，威脅或傷害租客的健康安全，不適宜居住，無論租客與出租人是否就房屋的空氣質(zhì)量進行約定，無論租客何時知曉房屋的甲醛超標問題，出租人均構(gòu)成了違約，租客可在合同履行過程中隨時單方解除合同，并要求出租人承擔退還租金、押金、賠償損失等違約責任。
在上述案例中，房屋租賃公司與租客簽訂的租房合同為格式合同，在合同中，將租客對空氣質(zhì)量提出異議的期限限定在簽訂合同之日起三日內(nèi)，標準非常苛刻，加重了租客的責任——租客在短期內(nèi)難以感受到甲醛超標等空氣質(zhì)量問題，且要求租客找專業(yè)檢測機構(gòu)檢測房屋的空氣質(zhì)量也提高了租客發(fā)現(xiàn)并確認房屋空氣質(zhì)量問題的門檻。同時，房屋租賃公司不能證明已就空氣質(zhì)量異議條款向租客履行了顯著提示、重點說明義務(wù)。因此，該條款不能作為合同的內(nèi)容，沒有效力。法院判決房屋租賃公司構(gòu)成根本違約，需向租客返還租金、甲醛檢測費等，契合事實和法律，合情合理。
據(jù)報道，在房屋租賃市場上，“甲醛房”等“毒房”很常見。不少房屋租賃公司在租賃或收購房屋之后，利用劣質(zhì)材料快速裝修，購買有害物質(zhì)超標的家具，未采取降低或消除污染的措施，就著急把房屋出租出去。這樣的房屋很容易成為甲醛、苯等有害物質(zhì)超標的“毒房”。房屋租賃公司急功近利的小算盤打得啪啪響，把健康風險都拋給了租客，甚至想通過霸王條款給租客維權(quán)設(shè)置重重障礙，貌似損人利己，實則損人不利己。到了法律面前，到了較真的時候，“毒房”最終會讓出租人付出違約代價，也會讓其承擔市場評價下降的不利后果。
房屋租賃公司等出租人應(yīng)該好好算算有關(guān)房屋環(huán)保的責任賬、成本賬和收益賬，從源頭加強對房屋空氣質(zhì)量安全的把控，在裝修、家具購置等環(huán)節(jié)嚴格按標準操作，這樣有利于減少糾紛，降低違約成本，有利于維護雙方權(quán)益。租客在租房時應(yīng)與出租人對空氣質(zhì)量進行明確約定，明確違約責任和爭議解決路徑等，如發(fā)現(xiàn)房屋存在甲醛超標等問題，通過仲裁、訴訟等方式積極維權(quán)，讓出租人付出違約代價。
