黨的二十屆三中全會要求，加大保障性住房建設和供給。8月23日，住房城鄉建設部副部長董建國在國新辦新聞發布會上表示，將會同有關部門指導各地堅決抓好這項決策的貫徹落實。
董建國指出，結合當地房地產市場情況，積極推進收購已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動條件成熟的項目加快完成收購，及時配租、配售。
收購存量商品房用作保障性住房的城市正在增多。近期，廣東省深圳市、海南省?？谑?、湖南省長沙市等地相繼發布收購存量商品房用作保障性住房的政策。
地方收購存量商品房用作保障性住房，背后有何考量？落實相關工作將面臨哪些挑戰？未來，收購存量商品房用作保障性住房的城市是否會進一步擴圍？近日，中國城市報記者進行了相關采訪。
統籌消化存量和優化增量
收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務院作出的重要部署。
4月30日召開的中共中央政治局會議提出，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展”。
5月17日，國務院召開全國切實做好保交房工作視頻會議，提出“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。
6月20日，住房城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，要求“推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作”。
中共中央政治局7月30日召開會議，強調“堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。
隨著國家層面政策頻出，深圳、?？?、長沙等地收購存量商品房用作保障性住房的政策也于近期加快落地。
8月7日，深圳市安居集團有限公司發布《關于收購商品房用作保障性住房的征集通告》。該公司所屬企業將開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。
8月15日，海口市住房和城鄉建設局發布公告，向社會各界公開征集保障性租賃住房項目。居住或非居住存量房屋、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、集體經營性建設用地如符合相關規定，均可用作保障性租賃住房項目。
8月19日，長沙市保障性住房建設發展有限公司發布《關于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，向長沙市相應行政區域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。
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據中指研究院統計，目前約60城表態支持國有企業收購存量房用作保障性住房，其中超25城發布征集公告。
國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民告訴中國城市報記者，收購存量商品房用作保障性住房，是對房地產市場供求關系重大變化的政策回應，有利于縮短市場調整與磨底時間，促進市場企穩回升，也有利于滿足工薪階層和新市民住房需求。
“對開發商而言，能減少回款周期，緩解流動性壓力；對政府而言，能在有限的資金約束下籌集更多房源，且區位通常優于新建的保障性住房；對工薪階層居民、新市民而言，能快速獲得住房保障，緩解買不起房的焦慮?！蓖跞鹈穹治稣f。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向中國城市報記者表示，收購的存量商品房主要是房企的庫存房源，市場銷售困難，一些公司還面臨債務危機。就此而言，收購存量商品房在減輕房企庫存壓力的同時，也是房企化解債務風險的一種有效手段。
政策落實面臨多重挑戰
不過，收購存量商品房用作保障性住房，地方仍面臨多方面的挑戰。
王瑞民認為，資金成本決定了地方收購存量商品房是否可持續。鑒于當前地方財政收支平衡壓力較大，如果資金成本顯著高于保障性住房配租回報率，則難以有效擴大收購規模。
值得注意的是，相關部門已推出政策工具加以應對。
5月17日，中國人民銀行宣布擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
上述政策效果已有顯現。近日，湖北省武漢市首單利用保障性住房再貸款收購存量商品房項目用作保障性住房落地。武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾項目和空港中心三期項目，收購面積超2萬平方米，改造裝修后可為全市提供保障性租賃住房500余套。
收購存量商品房用作保障性住房，地方還面臨來自實操層面的挑戰。
——房源不匹配?！笆召彿吭雌毡橐笮粜?、已建成且未出售；而存量商品房以大戶型居多，已建成未出售的較少。應加強對存量商品房精準摸排，合理確定可用作保障性住房的商品房房源。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
在房源面積方面，多地將70平方米以下戶型作為收購重點。例如，深圳市原則上要求主力戶型面積65平方米以下；遼寧省大連市原則上要求單套建筑面積以70平方米以下為主；廣西壯族自治區北海市要求以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。
房企人士在接受記者采訪時提到，近年來，上述戶型在房企開發中的占比不高，尤其是頭部房企，對此類產品涉及更少。
——價格難談攏?！跋啾纫缘陀谑袌鰞r的價格出售給政府或國企，房企更傾向于自主低價向社會促銷。應重點關注保交房及償債壓力大、自主處置資產困難、計劃退出市場的項目，在違約風險出現前積極介入，以更具吸引力的價格收購用作保障性住房?！崩钣罴握f。
在收購價格方面，多地明確“以同地段的保障性住房重置價格作為參考上限”。所謂的保障性住房重置價格，是指在特定地段上按照當前市場條件重新建造一套與現有住房相同或相似條件的住房所需的成本，通常包括劃撥土地成本、建安成本（建筑及設備安裝成本）以及不超過5%的利潤空間。
在業內人士看來，以上述方式計算出的價格作為收購價格，與當地商品房市場價格往往存在較大差距。
更多城市或將陸續跟進
受訪專家普遍認為，未來收購存量商品房用作保障性住房將在更大范圍內開展和推進，相關政策將更加細致完善。
李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時分析，目前支持收購存量商品房用作保障性住房的城市呈現以下特點：保障性住房需求大、籌集任務重；新青年、新市民、教育和醫護人員數量眾多；房企庫存壓力大，新增建設用地供給、財政支持相對困難。
“鑒于各地庫存去化依然面臨巨大壓力，預計未來有更多城市跟進，通過優化利用存量解決住房保障問題?！崩钣罴握f。
中指研究院市場研究總監陳文靜持相似觀點：“未來相關配套政策有望繼續完善，后續貸款投放節奏或將進一步加快，資金支持力度也存在一定增強預期。若下半年各項措施落實到位，收儲將對去庫存、穩市場起到積極作用。”
“地方將加快推進收購存量商品房用作保障性住房?！眹儡S進認為，當前資金供給總體到位，在收儲方面相關工作還需要細化完善。預計未來地方會持續發力收儲，在庫存房源梳理、入圍標準方面將有積極動作。
在嚴躍進看來，由于庫存商品房本身戶型已既定，所以不排除后續保障性住房建設要求會放寬，從而確保與庫存房源戶型相匹配。
以浙江省杭州市余杭區為例，該區已邁出實踐步伐。嚴躍進介紹，該區某項目被收儲后用作人才住房。項目本身是大戶型，定位為高端物業小區。當地通過收儲轉化為適配人才需求的保障性住房，突破了戶型限制，將高端存量房源與人才住房保障結合，不僅優化了資源配置，還促進了當地人才引進。
王瑞民認為，地方推進相關工作時應重點考慮區位和規模兩大因素。前者影響保障性住房需求，項目位置不佳、缺少配套不利于職住平衡，將導致保障性住房難以獲得社會認可；后者決定保障性住房覆蓋范圍，收購規模大則資金壓力大，收購規模太小則影響住房保障政策實施效果。
《 中國城市報 》（ 2024年08月26日 第03 版）
