近日，房屋養老金的話題引發社會廣泛關注。

日前，住房和城鄉建設部副部長董建國在國新辦新聞發布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。

建立房屋養老金制度有何考量？城市試點過程中將面臨哪些挑戰？房屋養老金制度將如何影響房地產市場？近日，中國城市報記者進行了相關采訪。

保障住房全生命周期安全

事實上，房屋養老金制度并非新詞。

2022年5月，住房和城鄉建設部部署開展全國自建房安全專項整治，強調要研究建立房屋“養老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

不久后，國務院辦公廳印發《關于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》，要求完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度。

今年以來，住房和城鄉建設部多次公開表態，要求加快建立房屋養老金制度。

2月5日，住房和城鄉建設部工程質量安全監管司會同房地產市場監管司等召開城鎮房屋安全管理三項制度試點工作研討會，要求各地住房和城鄉建設主管部門要進一步統一思想，加強統籌，形成合力。要抓緊制定試點方案，加快推進試點工作，力爭取得實質性進展。

3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上提到，構建房地產發展新模式，在機制上要完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，其中，在使用方面要加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。

“建立房屋養老金制度很有必要。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受中國城市報記者采訪時表示，作為全生命周期房屋安全管理長效機制的重要組成部分，該制度與房屋體檢制度、房屋保險制度相互聯系、互為銜接。

“房子像人一樣也會變老、生病，需要建立房屋定期體檢制度，及時查找和發現問題，有針對性地消除安全隱患。房屋保險制度通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監管機制，并起到托底作用。而房屋養老金制度則為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障?！睒墙úㄕf。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，房屋養老金制度是國家為保障房屋安全所作的兜底性制度保障。盡管我國在推行住房商品化時建立了購房者按建安成本5%至8%繳納房屋維修基金的制度，房屋維修基金制度在保障小區公共部位日常維護和電梯等設施更新中發揮了重要的作用，但因數量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護和老舊小區更新需要。

近日，住房和城鄉建設部相關司局負責人對房屋養老金相關問題解讀時表示，建立房屋養老金制度，是進入城市更新時期后，堅持人民至上，努力解決群眾急難愁盼問題，加強既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎，又管長遠。

重點是政府建立公共賬戶

房屋養老金的資金來源是什么？住房和城鄉建設部相關司局負責人回應稱，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。

其中，個人賬戶是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立。

董建國在國新辦新聞發布會上明確表示：“個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來?！?/p>

根據2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》，對于住宅、住宅小區內的非住宅，或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅，業主應當交存住宅專項維修資金。

據了解，通常居民在購房時便已繳納住宅專項維修資金。從2004年開始，住宅專項維修資金已是居民辦理房屋產權證時必須繳納的費用。

個人賬戶已經有了，如何建立房屋養老金公共賬戶？

“從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集（公共賬戶），目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔?！鄙鲜鲐撠熑苏f。

“籌集公共賬戶資金是房屋養老金制度面臨的挑戰之一?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，通過土地出讓金、土地增值稅、公積金增值收益、財政補貼等渠道歸集到的資金有限。更重要的是發揮市場力量，挖掘社區公共空間開展商業運營，創造可持續的現金流。

李宇嘉表示，目前，一些龍頭物業公司、從事存量盤活的企業已經在做試點。政府需聚焦于片區改造規劃優化、容積率激勵機制構建，同時深化基層動員與跨部門協作。這些工作雖然繁瑣，但至關重要，需扎實推進。

“房屋養老金制度面臨的另一挑戰是，打消社會對個人賬戶資金安全性的顧慮?！崩钣罴握J為，關鍵在于建立信任，讓居民相信即使在公共賬戶資金短缺時，個人賬戶資金也不會被統籌、挪用。

李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時表示，個人賬戶資金，即住宅專項維修資金，往往以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主賬戶會顯示其住宅專項維修資金使用、留存情況。類似社保基金個人賬戶，房屋養老金個人賬戶資金不會被統籌。

“房屋養老金個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。”上述住房和城鄉建設部相關司局負責人介紹，個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。

“老破小”將面臨利空？

房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。其中個人賬戶是業主交存的住宅專項維修資金。當前，市場上有部分“老破小”未繳納住宅專項維修資金，還有一部分商品房由于房齡長，住宅專項維修資金余額少。

以江蘇省南京市為例。南京市相關部門調查統計發現，在全市建成投入使用15年以上的住宅小區中，約有30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經歸集維修資金且當前有結余的老舊小區，尚有部分余額低于10萬元。

張波認為，相對來說，一般“老破小”小區前期并沒有積累足夠的房屋養老金相關資金，并且維修基金也經過多次提取余額有限，的確存在后期補繳房屋養老金的可能性。

如此一來，“老破小”持有者是否面臨利空？上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴中國城市報記者：“房屋養老金制度有助于老房子變好房子，有助于房屋延緩老化，進而提振價值?！?/p>

嚴躍進分析，當前房價仍由供需關系影響，房屋養老金對房價影響較小。且住房和城鄉建設部已明確表示，將按照不增加個人負擔，不減損個人權益的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，目前主要是地方政府要把公共賬戶建立起來，擴大資金籌措渠道。資金籌集和個人無關，不會增加個人持房成本。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受中國城市報記者采訪時表示：“房屋養老金”制度的建立對優化居民住房條件、穩定房地產市場發展、帶動相關產業發展等方面具有重要的積極意義。”

關榮雪分析，該制度旨在多渠道籌集資金，構建穩定資金池，專項用于存量房的安全檢查、管理及維修更新，保障房屋安全與耐用。此舉不僅提升了老舊住房價值，豐富了購房市場選擇，增強了市場信心，還有望帶動裝修、建材等相關行業發展，促進經濟增長。

《 中國城市報 》（ 2024年09月02日  第03 版）