近日，房屋養(yǎng)老金的話題引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。
日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。
建立房屋養(yǎng)老金制度有何考量？城市試點(diǎn)過程中將面臨哪些挑戰(zhàn)？房屋養(yǎng)老金制度將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？近日，中國城市報(bào)記者進(jìn)行了相關(guān)采訪。
保障住房全生命周期安全
事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金制度并非新詞。
2022年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部署開展全國自建房安全專項(xiàng)整治，強(qiáng)調(diào)要研究建立房屋“養(yǎng)老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。
不久后，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全國自建房安全專項(xiàng)整治工作方案的通知》，要求完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度。
今年以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次公開表態(tài)，要求加快建立房屋養(yǎng)老金制度。
2月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司會(huì)同房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司等召開城鎮(zhèn)房屋安全管理三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作研討會(huì)，要求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，加強(qiáng)統(tǒng)籌，形成合力。要抓緊制定試點(diǎn)方案，加快推進(jìn)試點(diǎn)工作，力爭(zhēng)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大二次會(huì)議民生主題記者會(huì)上提到，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，在機(jī)制上要完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，其中，在使用方面要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等專項(xiàng)制度。
“建立房屋養(yǎng)老金制度很有必要。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受中國城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，作為全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制的重要組成部分，該制度與房屋體檢制度、房屋保險(xiǎn)制度相互聯(lián)系、互為銜接。
“房子像人一樣也會(huì)變老、生病，需要建立房屋定期體檢制度，及時(shí)查找和發(fā)現(xiàn)問題，有針對(duì)性地消除安全隱患。房屋保險(xiǎn)制度通過市場(chǎng)化手段推動(dòng)完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機(jī)制，并起到托底作用。而房屋養(yǎng)老金制度則為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供資金保障。”樓建波說。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度是國家為保障房屋安全所作的兜底性制度保障。盡管我國在推行住房商品化時(shí)建立了購房者按建安成本5%至8%繳納房屋維修基金的制度，房屋維修基金制度在保障小區(qū)公共部位日常維護(hù)和電梯等設(shè)施更新中發(fā)揮了重要的作用，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護(hù)和老舊小區(qū)更新需要。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人對(duì)房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題解讀時(shí)表示，建立房屋養(yǎng)老金制度，是進(jìn)入城市更新時(shí)期后，堅(jiān)持人民至上，努力解決群眾急難愁盼問題，加強(qiáng)既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎(chǔ)，又管長遠(yuǎn)。
重點(diǎn)是政府建立公共賬戶
房屋養(yǎng)老金的資金來源是什么？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。
其中，個(gè)人賬戶是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立。
董建國在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上明確表示：“個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。”
根據(jù)2008年2月1日起施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，對(duì)于住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅，或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。
據(jù)了解，通常居民在購房時(shí)便已繳納住宅專項(xiàng)維修資金。從2004年開始，住宅專項(xiàng)維修資金已是居民辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用。
個(gè)人賬戶已經(jīng)有了，如何建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶？
“從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集（公共賬戶），目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。”上述負(fù)責(zé)人說。
“籌集公共賬戶資金是房屋養(yǎng)老金制度面臨的挑戰(zhàn)之一。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，通過土地出讓金、土地增值稅、公積金增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼等渠道歸集到的資金有限。更重要的是發(fā)揮市場(chǎng)力量，挖掘社區(qū)公共空間開展商業(yè)運(yùn)營，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。
李宇嘉表示，目前，一些龍頭物業(yè)公司、從事存量盤活的企業(yè)已經(jīng)在做試點(diǎn)。政府需聚焦于片區(qū)改造規(guī)劃優(yōu)化、容積率激勵(lì)機(jī)制構(gòu)建，同時(shí)深化基層動(dòng)員與跨部門協(xié)作。這些工作雖然繁瑣，但至關(guān)重要，需扎實(shí)推進(jìn)。
“房屋養(yǎng)老金制度面臨的另一挑戰(zhàn)是，打消社會(huì)對(duì)個(gè)人賬戶資金安全性的顧慮。”李宇嘉認(rèn)為，關(guān)鍵在于建立信任，讓居民相信即使在公共賬戶資金短缺時(shí)，個(gè)人賬戶資金也不會(huì)被統(tǒng)籌、挪用。
李宇嘉在接受中國城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，個(gè)人賬戶資金，即住宅專項(xiàng)維修資金，往往以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。業(yè)主賬戶會(huì)顯示其住宅專項(xiàng)維修資金使用、留存情況。類似社保基金個(gè)人賬戶，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶資金不會(huì)被統(tǒng)籌。
“房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。”上述住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人介紹，個(gè)人賬戶資金按照住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。
“老破小”將面臨利空？
房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。其中個(gè)人賬戶是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金。當(dāng)前，市場(chǎng)上有部分“老破小”未繳納住宅專項(xiàng)維修資金，還有一部分商品房由于房齡長，住宅專項(xiàng)維修資金余額少。
以江蘇省南京市為例。南京市相關(guān)部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在全市建成投入使用15年以上的住宅小區(qū)中，約有30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，尚有部分余額低于10萬元。
張波認(rèn)為，相對(duì)來說，一般“老破小”小區(qū)前期并沒有積累足夠的房屋養(yǎng)老金相關(guān)資金，并且維修基金也經(jīng)過多次提取余額有限，的確存在后期補(bǔ)繳房屋養(yǎng)老金的可能性。
如此一來，“老破小”持有者是否面臨利空？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國城市報(bào)記者：“房屋養(yǎng)老金制度有助于老房子變好房子，有助于房屋延緩老化，進(jìn)而提振價(jià)值。”
嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前房價(jià)仍由供需關(guān)系影響，房屋養(yǎng)老金對(duì)房價(jià)影響較小。且住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確表示，將按照不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，目前主要是地方政府要把公共賬戶建立起來，擴(kuò)大資金籌措渠道。資金籌集和個(gè)人無關(guān)，不會(huì)增加個(gè)人持房成本。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪在接受中國城市報(bào)記者采訪時(shí)表示：“房屋養(yǎng)老金”制度的建立對(duì)優(yōu)化居民住房條件、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面具有重要的積極意義。”
關(guān)榮雪分析，該制度旨在多渠道籌集資金，構(gòu)建穩(wěn)定資金池，專項(xiàng)用于存量房的安全檢查、管理及維修更新，保障房屋安全與耐用。此舉不僅提升了老舊住房價(jià)值，豐富了購房市場(chǎng)選擇，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，還有望帶動(dòng)裝修、建材等相關(guān)行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。
《 中國城市報(bào) 》（ 2024年09月02日 第03 版）
