今年，江蘇省宿遷市泗洪縣對金色家園小區(qū)等8個老舊小區(qū)進行改造，計劃投入資金1.76億元，涉及樓棟291棟、建筑面積93.7萬平方米，惠及居民10052戶。圖為泗洪縣學府文苑小區(qū)正在進行修繕更新改造。

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新城國際花園是浙江省杭州市首個通過業(yè)主眾籌方式升級外立面的已交付商品房小區(qū)。其中，和園的外立面改造今年1月正式開工，如今已基本完成，普通條磚已換成淺香檳色鋁板。圖為9月4日，俯瞰新城國際花園和園。

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老舊小區(qū)改造一頭連著民生福祉，一頭連著城市發(fā)展，既是城市更新的重要內(nèi)容，更承載著人民對美好生活的向往。當前，各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“進度條”不斷刷新，取得階段性成效。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.8萬個。分地區(qū)看，江蘇省、吉林省、青海省、遼寧省、江西省、上海市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、山東省等8個地區(qū)開工率超過80%。

解決居民“急難愁盼”

2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），吹響了全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的號角。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上介紹，黨中央、國務(wù)院部署實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造以來，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)25萬個。

“通過改造，這些老舊小區(qū)煥發(fā)出新的活力。據(jù)統(tǒng)計，大約4400萬戶超過1億的居民得到了看得見、摸得著的實惠。”王勝軍說。

未來，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造仍將持續(xù)推進。《意見》提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

老舊小區(qū)改造關(guān)乎居民切身利益，如何才能改到群眾“心坎”上？北京市社會科學院管理研究所副研究員王鵬建議，改造前應(yīng)通過問卷調(diào)查、座談會等方式充分調(diào)研居民意愿和需求；相關(guān)改造方案要兼顧功能性與美觀性，融入無障礙設(shè)計，滿足不同年齡層次居民的需求。

“改造過程中應(yīng)建立公開透明監(jiān)督機制，及時公布工作進度與資金使用情況。同時，注重細節(jié)優(yōu)化，如升級綠化養(yǎng)護、增設(shè)便民設(shè)施、改善夜間照明環(huán)境等，以顯著提升小區(qū)品質(zhì)，讓居民切實感受到變化?！蓖貔i說。

民有所想，我有所謀；民有所呼，我有所應(yīng)。當前，各地在推進老舊小區(qū)改造過程中，堅持走群眾路線，小區(qū)改什么、怎么改，都與小區(qū)居民一起商量，多方合力把好事辦好。

例如，湖南省長沙市開展設(shè)計師進小區(qū)活動，深入開展入戶調(diào)查，確保改造意愿征求達到80%以上，同時改造方案需經(jīng)兩輪征詢、兩輪公示和兩級評審；遼寧省沈陽市建立“人民設(shè)計師”制度，即“一個社區(qū)一名設(shè)計師、一個小區(qū)一張圖紙”，改造前充分征求居民意愿，融入設(shè)計方案。

在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵在于如何讓居住環(huán)境變得更宜居。在此過程中，應(yīng)注意引入新規(guī)劃理念和新技術(shù)，以優(yōu)化老舊小區(qū)空間布局和功能配置。

遼寧省大連市金普新區(qū)安居小區(qū)在改造時結(jié)合了綠色社區(qū)、完整社區(qū)、低碳社區(qū)、智慧社區(qū)等理念，利用自行車棚設(shè)置光伏發(fā)電設(shè)施，安裝了充電樁和太陽能路燈；立足社區(qū)減少碳排放，設(shè)置垃圾分類與回收裝置；按65%節(jié)能標準進行墻體及屋面保溫改造，每年可以節(jié)約燃煤70萬噸。

創(chuàng)新籌措改造資金方式

資金是影響老舊小區(qū)改造工作的關(guān)鍵因素。今年全國兩會期間，全國人大代表、中國建筑西南設(shè)計研究院有限公司總工程師馮遠提到，老舊小區(qū)改造中，居民個人出資能力偏弱，且由于老舊小區(qū)改造低利潤、長周期的特點，很難吸引到社會資本參與，因此長期以來主要依靠政府財政資金。

“隨著時間的推移，所有已建成的房子和小區(qū)都會慢慢變老，因此需要長期的資金投入。政府財政資金難以維持如此體量的老舊小區(qū)改造工作，如何解決資金來源問題是老舊小區(qū)改造的重點問題。”馮遠說。

中國城市報記者注意到，在推進老舊小區(qū)改造過程中，多地創(chuàng)新籌措改造資金方式和渠道，盤活閑置資源，讓老舊小區(qū)煥發(fā)新生機。

——積極利用國企力量。廣東省佛山市禪城區(qū)惠景社區(qū)在改造中引入國企建發(fā)智城，以“政府主導(dǎo)+國企參與+綜合整治+長效運營”的方式，采用全流程社區(qū)微更新模式。該國企投入自有資金近千萬元，改造小區(qū)和物業(yè)地面、電房、監(jiān)控等，并通過國企物業(yè)出租反哺投資。

——居民自籌改造經(jīng)費。浙江省杭州市拱墅區(qū)浙工新村原是浙江工業(yè)大學教職工宿舍，現(xiàn)在已經(jīng)成為浙江省首個采取自主更新模式重建的危舊房小區(qū)，主要出資人是小區(qū)居民，政府給予了適當補貼。

——吸引社會資本參與。廣東省梅州市梅縣區(qū)富貴花園片區(qū)老舊小區(qū)改造項目由政府投資570萬元，在小區(qū)周邊建設(shè)充電樁、電子廣告屏等基礎(chǔ)設(shè)施，再引入社會資本1200萬元建設(shè)小區(qū)分布式屋頂光伏電站，最終通過專用變壓器將綠電送到充電樁等產(chǎn)生收益，由此獲得小區(qū)持續(xù)運維資金。

王鵬告訴中國城市報記者，推進老舊小區(qū)改造應(yīng)構(gòu)建多元化資金籌措體系。其中，政府財政作為主導(dǎo)力量應(yīng)加大投入；同時，鼓勵居民自籌部分改造資金；此外，利用政策扶持和補貼機制，吸引更多社會資本參與。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受中國城市報記者采訪時提醒，要確保改造資金?？顚Ｓ?，防止被挪用至其他非改造項目；警惕過度商業(yè)化傾向，確保老舊小區(qū)改造成果惠及廣大居民；對于通過貸款等方式籌集的資金，應(yīng)合理控制債務(wù)規(guī)模，防范潛在的債務(wù)風險。

建立健全長效管理機制

老舊小區(qū)改造要“三分建、七分管”。改造建設(shè)僅是第一步，更重要的是落實好后續(xù)管理維護工作。

“老舊小區(qū)改造不是一改了事，更需要長期的改后管理維護。”馮遠表示，老舊小區(qū)改造后仍以業(yè)主自管或單位自管為主，對水、電、氣等設(shè)施運維管護缺乏經(jīng)驗，專業(yè)能力不強，缺乏停車、商業(yè)、家政等運營服務(wù)，致使許多老舊小區(qū)改造后品質(zhì)仍然不高。

為此，馮遠建議，同步推進老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理全覆蓋，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)范等，建立健全長效管護機制。同時，進一步完善法律法規(guī)，建立物業(yè)行業(yè)監(jiān)管機制，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用信息管理辦法及失信懲戒機制。

王鵬在采訪中給出了相似的建議：“應(yīng)明確老舊小區(qū)管理主體及其權(quán)責，積極引入專業(yè)物業(yè)管理或第三方服務(wù)以提升服務(wù)水平。同時，要建立完善的監(jiān)督機制，確保管理主體能夠有效履行職責?！?/p>

值得一提的是，相關(guān)情況正逐步向好的方向轉(zhuǎn)變。一些老舊小區(qū)改造中引入物業(yè)服務(wù)，建立健全小區(qū)長效管理機制，共同鞏固維護更新改造成果。例如，重慶市九龍坡區(qū)紅育坡片區(qū)在改造中引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司，負責整個片區(qū)小區(qū)內(nèi)及周邊公共區(qū)域的物業(yè)管理；構(gòu)建街道黨工委、社區(qū)黨委、網(wǎng)格黨支部、黨小組分級領(lǐng)導(dǎo)的小區(qū)自治領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌組織、引導(dǎo)發(fā)動片區(qū)內(nèi)各個小區(qū)的自治工作。

除了物業(yè)管理，陳晟在接受中國城市報記者采訪時還提到，應(yīng)加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度，推動老舊小區(qū)改造與之相銜接。

不久前，王勝軍在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上提到，不僅把現(xiàn)有的老舊小區(qū)改造好，還要著眼長遠，加快建立體檢查病、改造治病的住宅小區(qū)有序更新改造機制。

房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度相互聯(lián)系、互為銜接，目的是給房屋提供全生命周期安全保障。目前，三項制度正抓緊研究建立，一些地區(qū)已經(jīng)開展相關(guān)試點工作。

以房屋保險制度為例，今年3月，重慶市首份“房屋安全保險”保單完成理賠。這份保單由該市公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，人保財險公司針對巡檢中發(fā)現(xiàn)重慶某公房小區(qū)出現(xiàn)外墻瓷磚空鼓和脫落現(xiàn)象，賠付了3.8萬元。

《 中國城市報 》（ 2024年09月09日  第03 版）