今年，江蘇省宿遷市泗洪縣對金色家園小區等8個老舊小區進行改造，計劃投入資金1.76億元，涉及樓棟291棟、建筑面積93.7萬平方米，惠及居民10052戶。圖為泗洪縣學府文苑小區正在進行修繕更新改造。
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新城國際花園是浙江省杭州市首個通過業主眾籌方式升級外立面的已交付商品房小區。其中，和園的外立面改造今年1月正式開工，如今已基本完成，普通條磚已換成淺香檳色鋁板。圖為9月4日，俯瞰新城國際花園和園。
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老舊小區改造一頭連著民生福祉，一頭連著城市發展，既是城市更新的重要內容，更承載著人民對美好生活的向往。當前，各地城鎮老舊小區改造“進度條”不斷刷新，取得階段性成效。
住房和城鄉建設部最新數據顯示，今年前7個月全國新開工改造城鎮老舊小區3.8萬個。分地區看，江蘇省、吉林省、青海省、遼寧省、江西省、上海市、內蒙古自治區、山東省等8個地區開工率超過80%。
解決居民“急難愁盼”
2020年7月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），吹響了全面推進城鎮老舊小區改造工作的號角。
近日，住房和城鄉建設部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上介紹，黨中央、國務院部署實施城鎮老舊小區改造以來，全國累計新開工改造城鎮老舊小區25萬個。
“通過改造，這些老舊小區煥發出新的活力。據統計，大約4400萬戶超過1億的居民得到了看得見、摸得著的實惠。”王勝軍說。
未來，城鎮老舊小區改造仍將持續推進。《意見》提出，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
老舊小區改造關乎居民切身利益，如何才能改到群眾“心坎”上？北京市社會科學院管理研究所副研究員王鵬建議，改造前應通過問卷調查、座談會等方式充分調研居民意愿和需求；相關改造方案要兼顧功能性與美觀性，融入無障礙設計，滿足不同年齡層次居民的需求。
“改造過程中應建立公開透明監督機制，及時公布工作進度與資金使用情況。同時，注重細節優化，如升級綠化養護、增設便民設施、改善夜間照明環境等，以顯著提升小區品質，讓居民切實感受到變化。”王鵬說。
民有所想，我有所謀；民有所呼，我有所應。當前，各地在推進老舊小區改造過程中，堅持走群眾路線，小區改什么、怎么改，都與小區居民一起商量，多方合力把好事辦好。
例如，湖南省長沙市開展設計師進小區活動，深入開展入戶調查，確保改造意愿征求達到80%以上，同時改造方案需經兩輪征詢、兩輪公示和兩級評審；遼寧省沈陽市建立“人民設計師”制度，即“一個社區一名設計師、一個小區一張圖紙”，改造前充分征求居民意愿，融入設計方案。
在中國房地產數據研究院院長陳晟看來，老舊小區改造的關鍵在于如何讓居住環境變得更宜居。在此過程中，應注意引入新規劃理念和新技術，以優化老舊小區空間布局和功能配置。
遼寧省大連市金普新區安居小區在改造時結合了綠色社區、完整社區、低碳社區、智慧社區等理念，利用自行車棚設置光伏發電設施，安裝了充電樁和太陽能路燈；立足社區減少碳排放，設置垃圾分類與回收裝置；按65%節能標準進行墻體及屋面保溫改造，每年可以節約燃煤70萬噸。
創新籌措改造資金方式
資金是影響老舊小區改造工作的關鍵因素。今年全國兩會期間，全國人大代表、中國建筑西南設計研究院有限公司總工程師馮遠提到，老舊小區改造中，居民個人出資能力偏弱，且由于老舊小區改造低利潤、長周期的特點，很難吸引到社會資本參與，因此長期以來主要依靠政府財政資金。
“隨著時間的推移，所有已建成的房子和小區都會慢慢變老，因此需要長期的資金投入。政府財政資金難以維持如此體量的老舊小區改造工作，如何解決資金來源問題是老舊小區改造的重點問題。”馮遠說。
中國城市報記者注意到，在推進老舊小區改造過程中，多地創新籌措改造資金方式和渠道，盤活閑置資源，讓老舊小區煥發新生機。
——積極利用國企力量。廣東省佛山市禪城區惠景社區在改造中引入國企建發智城，以“政府主導+國企參與+綜合整治+長效運營”的方式，采用全流程社區微更新模式。該國企投入自有資金近千萬元，改造小區和物業地面、電房、監控等，并通過國企物業出租反哺投資。
——居民自籌改造經費。浙江省杭州市拱墅區浙工新村原是浙江工業大學教職工宿舍，現在已經成為浙江省首個采取自主更新模式重建的危舊房小區，主要出資人是小區居民，政府給予了適當補貼。
——吸引社會資本參與。廣東省梅州市梅縣區富貴花園片區老舊小區改造項目由政府投資570萬元，在小區周邊建設充電樁、電子廣告屏等基礎設施，再引入社會資本1200萬元建設小區分布式屋頂光伏電站，最終通過專用變壓器將綠電送到充電樁等產生收益，由此獲得小區持續運維資金。
王鵬告訴中國城市報記者，推進老舊小區改造應構建多元化資金籌措體系。其中，政府財政作為主導力量應加大投入；同時，鼓勵居民自籌部分改造資金；此外，利用政策扶持和補貼機制，吸引更多社會資本參與。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受中國城市報記者采訪時提醒，要確保改造資金專款專用，防止被挪用至其他非改造項目；警惕過度商業化傾向，確保老舊小區改造成果惠及廣大居民；對于通過貸款等方式籌集的資金，應合理控制債務規模，防范潛在的債務風險。
建立健全長效管理機制
老舊小區改造要“三分建、七分管”。改造建設僅是第一步，更重要的是落實好后續管理維護工作。
“老舊小區改造不是一改了事，更需要長期的改后管理維護。”馮遠表示，老舊小區改造后仍以業主自管或單位自管為主，對水、電、氣等設施運維管護缺乏經驗，專業能力不強，缺乏停車、商業、家政等運營服務，致使許多老舊小區改造后品質仍然不高。
為此，馮遠建議，同步推進老舊小區改造和物業管理全覆蓋，引導居民協商確定改造后小區的管理模式、管理規范等，建立健全長效管護機制。同時，進一步完善法律法規，建立物業行業監管機制，完善物業服務企業及項目負責人信用信息管理辦法及失信懲戒機制。
王鵬在采訪中給出了相似的建議：“應明確老舊小區管理主體及其權責，積極引入專業物業管理或第三方服務以提升服務水平。同時，要建立完善的監督機制，確保管理主體能夠有效履行職責。”
值得一提的是，相關情況正逐步向好的方向轉變。一些老舊小區改造中引入物業服務，建立健全小區長效管理機制，共同鞏固維護更新改造成果。例如，重慶市九龍坡區紅育坡片區在改造中引入專業物業服務公司，負責整個片區小區內及周邊公共區域的物業管理；構建街道黨工委、社區黨委、網格黨支部、黨小組分級領導的小區自治領導小組，統籌組織、引導發動片區內各個小區的自治工作。
除了物業管理，陳晟在接受中國城市報記者采訪時還提到，應加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，推動老舊小區改造與之相銜接。
不久前，王勝軍在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上提到，不僅把現有的老舊小區改造好，還要著眼長遠，加快建立體檢查病、改造治病的住宅小區有序更新改造機制。
房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度相互聯系、互為銜接，目的是給房屋提供全生命周期安全保障。目前，三項制度正抓緊研究建立，一些地區已經開展相關試點工作。
以房屋保險制度為例，今年3月，重慶市首份“房屋安全保險”保單完成理賠。這份保單由該市公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，人保財險公司針對巡檢中發現重慶某公房小區出現外墻瓷磚空鼓和脫落現象，賠付了3.8萬元。
《 中國城市報 》（ 2024年09月09日 第03 版）
