降房貸利率，減首付比例，增公積金貸款支持……近日，繼上海、廣州、深圳等城市相繼發(fā)布樓市新政策后，北京市也緊跟步伐出臺一攬子政策，提振樓市交易。

本輪政策有哪些亮點？政策發(fā)布后，市場反應(yīng)如何？對此，中國城市報記者進行了調(diào)研采訪。

本輪政策優(yōu)惠力度較大

9月30日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》）。從《通知》內(nèi)容來看，包括落實降低存量房貸利率政策、下調(diào)居民家庭購房貸款最低首付比例、下調(diào)非本市戶籍居民家庭購房所需繳納社會保險或個人所得稅年限、購買通州區(qū)商品住房按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行等8個方面。

“本輪政策是基于當前樓市低迷，房價不斷下跌，市場信心不足的具體情況制定的。政策目標是促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池在接受中國城市報記者采訪時說。

具體來看，本次北京將首套房首付比例降至全國統(tǒng)一下限，二套首付比例不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外，由之前五環(huán)內(nèi)最低35%、五環(huán)外最低30%統(tǒng)一降至20%，力度大于上海。

“這將明顯降低購房者置業(yè)門檻，促進剛需和改善性住房需求釋放。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向中國城市報記者表示。

與此同時，本次北京限購政策還進行了差異化優(yōu)化，五環(huán)內(nèi)購房社保年限要求降至3年，五環(huán)外降至2年；而針對高層次和急需緊缺人才購房，社保年限則降至1年，明顯加大對人才購房的支持力度。

此外，通州區(qū)購房政策在這一次的調(diào)整中，與全市“拉齊”。“我工作地點位于北京東三環(huán)，此前一直想在通州區(qū)買房，但由于社保沒有交在通州區(qū)，所以一直沒有購房資格。”“北漂”孟女士告訴中國城市報記者，新政策發(fā)布后，她取消了原定的“十一”假期出游計劃，“放假7天看了20多套房，打算出手購置一套小兩居。”

值得關(guān)注的是，本次政策還提出，及時取消普通住房和非普通住房標準。

“普宅和非普宅在稅費繳納中存在一定區(qū)別，取消普宅和非普宅標準，將降低非普宅的交易稅費（主要是增值稅），有助于降低購房成本，帶動改善性住房需求釋放。”陳文靜表示，取消普宅認定標準，也有助于企業(yè)更好地配比產(chǎn)品類型，聚焦于打造高質(zhì)量、符合市場需求的好產(chǎn)品。

趙秀池認為，總體來看，新政策一方面降低了入市門檻，另一方面降低了購房成本，有利于購房人早日購房，實現(xiàn)住有所居的住房夢；也有利于提振市場信心，促進住房需求釋放，平衡供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“本次政策是自2011年北京實施限購政策以來，出現(xiàn)的最大力度限購松綁‘組合拳’。”麥田房產(chǎn)分析師即可在接受中國城市報記者采訪時說。

新政策下的新動向

一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴中國城市報記者，此次新政出臺對于北京市存量房交易有所利好，成交量提升較為明顯。

從多家樓盤發(fā)布的消息來看，售樓處人流增多，有項目單日來訪量超過200組，一些熱門樓盤甚至出現(xiàn)了消費者需要排隊等著叫號看房的情況。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至3日中午，北京市新房帶看量較去年同期增加92.5%、認購量提高2倍；二手房帶看量較去年同期增加104.1%。

交易方面，據(jù)第三方檢測機構(gòu)統(tǒng)計，10月1日住房成交數(shù)據(jù)上漲明顯，10月2日開始回落，但是從10月6日開始，成交量又迎來猛增。

購房群體方面，國慶假期，申請資格核驗的購房家庭中，非京籍家庭占比達55%，較去年同期增加27個百分點，非京籍家庭購房需求受樓市新政影響提前釋放。

“根據(jù)北京非京籍人口占比估算，北京每年新增非京籍就業(yè)人口在10萬人左右，五環(huán)外社保年限要求由5年改為2年之后，大約新增30萬人的購房資格；即使有買房計劃的只占1/10，也有3萬新增購買力。”即可分析道。

針對民眾關(guān)心的房價變化，中國城市報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政策發(fā)布之后，無論是新房還是二手房，價格都算平穩(wěn)，但仍有幾個現(xiàn)象值得關(guān)注：一方面，業(yè)主預(yù)期提升。新政策發(fā)布后，業(yè)主漲價現(xiàn)象增多，議價空間開始變小。即可表示，國慶假期，成交房源議價空間和9月相比縮小了0.8個百分點。同樣報價1000余萬元的房子，新政策發(fā)布后可談的空間減少約10萬元。

另一方面，北京一些優(yōu)質(zhì)次新小區(qū)，再現(xiàn)漲價成交的情況。“10月2日，位于太陽宮的火星園成交了一套97平方米的兩居室，成交價1070萬元；但9月30日，同戶型成交價約1000萬元。兩天時間，房價上漲了約70萬元。”即可舉例稱。

此外，多個盤收回多余折扣。中國城市報記者梳理信息發(fā)現(xiàn)，10月1日，位于北京西四環(huán)的京能西賢府稱，恢復(fù)原折扣方案，多余折扣收回；中建壹品發(fā)出海報稱，10月8日起旗下的花香壹號、頤和公關(guān)、御璟星城、御璟星城·元啟、大興星光城等，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山語全線產(chǎn)品優(yōu)惠收回2%……

對于接下來的政策走向，趙秀池分析，在政策力度上還有進一步的優(yōu)化空間。“限購政策還可以進一步放寬；房貸利率，尤其二套房貸利率應(yīng)該進一步降低，房貸利率不應(yīng)該出現(xiàn)與中小微企業(yè)利率倒掛的現(xiàn)象；首付款比例，尤其政策性住房首付款比例還可以降低；針對第三套住房，也應(yīng)該給予房貸支持。”她說。

其他利好政策正謀劃推進

9月26日，中共中央政治局召開會議強調(diào)，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

截至目前，一線城市均已出臺樓市新政，積極落實會議精神。

陳文靜研判，在近期多項政策加快落地的背景下，核心城市房價有望趨穩(wěn)，四季度房地產(chǎn)市場活躍度有望提升；核心城市相關(guān)市場加快筑底企穩(wěn)，也有望進一步帶動全國房地產(chǎn)市場加快筑底。

“從政策趨勢上看，短期一線城市政策基本到位，未來限制性政策依然具備優(yōu)化空間，二線及三、四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價趨向穩(wěn)定。”陳文靜說。

值得關(guān)注的是，國家發(fā)展改革委主任鄭柵潔在10月8日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進。

“未來完善去庫存政策，改善市場供求關(guān)系穩(wěn)市場或是政策的重要發(fā)力點，地方國企收儲已建成未售新房是政府主推的去庫存方式。”陳文靜分析，但目前存在多項卡點，如收購價格偏低、標的物戶型和樓棟不匹配、資金成本較高等。未來針對這些卡點出臺配套政策，也將助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

《 中國城市報 》（ 2024年10月14日  第05 版）