降房貸利率，減首付比例，增公積金貸款支持……近日，繼上海、廣州、深圳等城市相繼發布樓市新政策后，北京市也緊跟步伐出臺一攬子政策，提振樓市交易。
本輪政策有哪些亮點？政策發布后，市場反應如何？對此，中國城市報記者進行了調研采訪。
本輪政策優惠力度較大
9月30日，北京市住房城鄉建設委等6部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》）。從《通知》內容來看，包括落實降低存量房貸利率政策、下調居民家庭購房貸款最低首付比例、下調非本市戶籍居民家庭購房所需繳納社會保險或個人所得稅年限、購買通州區商品住房按全市統一政策執行等8個方面。
“本輪政策是基于當前樓市低迷，房價不斷下跌，市場信心不足的具體情況制定的。政策目標是促進房地產市場止跌企穩。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池在接受中國城市報記者采訪時說。
具體來看，本次北京將首套房首付比例降至全國統一下限，二套首付比例不再區分五環內外，由之前五環內最低35%、五環外最低30%統一降至20%，力度大于上海。
“這將明顯降低購房者置業門檻，促進剛需和改善性住房需求釋放。”中指研究院政策研究總監陳文靜向中國城市報記者表示。
與此同時，本次北京限購政策還進行了差異化優化，五環內購房社保年限要求降至3年，五環外降至2年；而針對高層次和急需緊缺人才購房，社保年限則降至1年，明顯加大對人才購房的支持力度。
此外，通州區購房政策在這一次的調整中，與全市“拉齊”。“我工作地點位于北京東三環，此前一直想在通州區買房，但由于社保沒有交在通州區，所以一直沒有購房資格。”“北漂”孟女士告訴中國城市報記者，新政策發布后，她取消了原定的“十一”假期出游計劃，“放假7天看了20多套房，打算出手購置一套小兩居。”
值得關注的是，本次政策還提出，及時取消普通住房和非普通住房標準。
“普宅和非普宅在稅費繳納中存在一定區別，取消普宅和非普宅標準，將降低非普宅的交易稅費（主要是增值稅），有助于降低購房成本，帶動改善性住房需求釋放。”陳文靜表示，取消普宅認定標準，也有助于企業更好地配比產品類型，聚焦于打造高質量、符合市場需求的好產品。
趙秀池認為，總體來看，新政策一方面降低了入市門檻，另一方面降低了購房成本，有利于購房人早日購房，實現住有所居的住房夢；也有利于提振市場信心，促進住房需求釋放，平衡供求關系，促進房地產市場平穩健康發展。
“本次政策是自2011年北京實施限購政策以來，出現的最大力度限購松綁‘組合拳’。”麥田房產分析師即可在接受中國城市報記者采訪時說。
新政策下的新動向
一位房地產經紀人告訴中國城市報記者，此次新政出臺對于北京市存量房交易有所利好，成交量提升較為明顯。
從多家樓盤發布的消息來看，售樓處人流增多，有項目單日來訪量超過200組，一些熱門樓盤甚至出現了消費者需要排隊等著叫號看房的情況。
住房城鄉建設部相關數據顯示，10月1日至3日中午，北京市新房帶看量較去年同期增加92.5%、認購量提高2倍；二手房帶看量較去年同期增加104.1%。
交易方面，據第三方檢測機構統計，10月1日住房成交數據上漲明顯，10月2日開始回落，但是從10月6日開始，成交量又迎來猛增。
購房群體方面，國慶假期，申請資格核驗的購房家庭中，非京籍家庭占比達55%，較去年同期增加27個百分點，非京籍家庭購房需求受樓市新政影響提前釋放。
“根據北京非京籍人口占比估算，北京每年新增非京籍就業人口在10萬人左右，五環外社保年限要求由5年改為2年之后，大約新增30萬人的購房資格；即使有買房計劃的只占1/10，也有3萬新增購買力。”即可分析道。
針對民眾關心的房價變化，中國城市報記者調查發現，新政策發布之后，無論是新房還是二手房，價格都算平穩，但仍有幾個現象值得關注：一方面，業主預期提升。新政策發布后，業主漲價現象增多，議價空間開始變小。即可表示，國慶假期，成交房源議價空間和9月相比縮小了0.8個百分點。同樣報價1000余萬元的房子，新政策發布后可談的空間減少約10萬元。
另一方面，北京一些優質次新小區，再現漲價成交的情況。“10月2日，位于太陽宮的火星園成交了一套97平方米的兩居室，成交價1070萬元；但9月30日，同戶型成交價約1000萬元。兩天時間，房價上漲了約70萬元。”即可舉例稱。
此外，多個盤收回多余折扣。中國城市報記者梳理信息發現，10月1日，位于北京西四環的京能西賢府稱，恢復原折扣方案，多余折扣收回；中建壹品發出海報稱，10月8日起旗下的花香壹號、頤和公關、御璟星城、御璟星城·元啟、大興星光城等，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山語全線產品優惠收回2%……
對于接下來的政策走向，趙秀池分析，在政策力度上還有進一步的優化空間。“限購政策還可以進一步放寬；房貸利率，尤其二套房貸利率應該進一步降低，房貸利率不應該出現與中小微企業利率倒掛的現象；首付款比例，尤其政策性住房首付款比例還可以降低；針對第三套住房，也應該給予房貸支持。”她說。
其他利好政策正謀劃推進
9月26日，中共中央政治局召開會議強調，要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
截至目前，一線城市均已出臺樓市新政，積極落實會議精神。
陳文靜研判，在近期多項政策加快落地的背景下，核心城市房價有望趨穩，四季度房地產市場活躍度有望提升；核心城市相關市場加快筑底企穩，也有望進一步帶動全國房地產市場加快筑底。
“從政策趨勢上看，短期一線城市政策基本到位，未來限制性政策依然具備優化空間，二線及三、四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價趨向穩定。”陳文靜說。
值得關注的是，國家發展改革委主任鄭柵潔在10月8日國新辦舉行的新聞發布會上表示，降低存量房貸利率等政策已經出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進一步縮小限購區域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進。
“未來完善去庫存政策，改善市場供求關系穩市場或是政策的重要發力點，地方國企收儲已建成未售新房是政府主推的去庫存方式。”陳文靜分析，但目前存在多項卡點，如收購價格偏低、標的物戶型和樓棟不匹配、資金成本較高等。未來針對這些卡點出臺配套政策，也將助力房地產市場止跌回穩。
《 中國城市報 》（ 2024年10月14日 第05 版）
