近期，廣東省廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。其中提到，本次限購(gòu)政策調(diào)整后，廣州本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。這意味著，廣州市成為我國(guó)首個(gè)全面取消住房限購(gòu)的超大型城市。

不少業(yè)內(nèi)人士表示，廣州市限購(gòu)政策的調(diào)整，有望加速釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，具有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。

《通知》實(shí)施后，廣州房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)哪些機(jī)遇及挑戰(zhàn)？其背后的市場(chǎng)需求、房?jī)r(jià)走勢(shì)又有哪些變化？

市場(chǎng)需求激增

公開資料顯示，此前，廣州樓市的限購(gòu)政策已歷時(shí)14年。廣州市自2010年10月發(fā)布《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意見》后，開啟了樓市限購(gòu)之路。2013年和2017年，廣州限購(gòu)政策兩次加碼，此間僅從化區(qū)、增城區(qū)沒有被納入限購(gòu)范圍。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在9月29日的公開信息中回顧稱，此前，廣州市有關(guān)文件規(guī)定，越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)為住房限購(gòu)區(qū)域，在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房不限購(gòu)；非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購(gòu)房之日前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，在限購(gòu)區(qū)域分別限購(gòu)2套和1套住房（建筑面積120平方米及以下）。

2018年12月，廣州市對(duì)商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象。2020年，該市多區(qū)出臺(tái)人才政策放松限購(gòu)。2023年，廣州開始優(yōu)化限購(gòu)政策及至最終取消。

來自江西省上饒市的陳立峰在廣州工作多年，他告訴中國(guó)城市報(bào)記者，他之前一直就有購(gòu)房需求，但苦于條件不夠未能實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。得知政策放開后，他第一時(shí)間就帶著妻子去各樓盤售樓部和中介公司了解情況，現(xiàn)在已經(jīng)基本確定了一套二手房。

像陳立峰這樣加入廣州限購(gòu)政策調(diào)整后首批購(gòu)房隊(duì)伍的消費(fèi)者不在少數(shù)。中國(guó)城市報(bào)記者查詢樓盤信息了解到，位于廣州市荔灣區(qū)的萬科·理想花地·朗庭樓盤，在新政實(shí)施后的首個(gè)工作日就接待了超過150組看房客戶。同樣，在廣州市黃埔區(qū)的高新·仕林苑營(yíng)銷中心，國(guó)慶假期看房客戶到訪量激增至260多組。開發(fā)商廣州高新區(qū)投資集團(tuán)全資子公司廣州廈廣仕有限責(zé)任公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)城市報(bào)記者，今年“十一”假期的日均到訪量超過以往節(jié)假日的三四倍，樓盤成交量也隨之提升。

另據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局10月12日公布的信息，自新政實(shí)施以來，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯增加，全市一手住宅認(rèn)購(gòu)量達(dá)6687套，是去年同期的2.37倍；二手住宅網(wǎng)簽3771套，同比增長(zhǎng)23%。

落到房地產(chǎn)中介交易市場(chǎng)層面，變化是否明顯？在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)，廣州市白云區(qū)某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱：“國(guó)慶假期，我們機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)很好，可以說7天做到了以往一個(gè)月的業(yè)績(jī)。我們現(xiàn)在制定的10月份目標(biāo)是要?jiǎng)?chuàng)出相當(dāng)于9月份3倍的營(yíng)業(yè)額。”

房?jī)r(jià)走勢(shì)整體平穩(wěn)

廣州市全面取消住房限購(gòu)后，房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)較大波動(dòng)？中國(guó)城市報(bào)記者梳理安居客“房?jī)r(jià)走勢(shì)方面”9月到10月的資訊發(fā)現(xiàn)，廣州二手房9月15日當(dāng)天均價(jià)為34643元每平方米，10月13日當(dāng)天均價(jià)為34185元每平方米；廣州新房9月均價(jià)為39829元每平方米，截至發(fā)稿前的10月均價(jià)為39093元每平方米。以此看來，房?jī)r(jià)并沒有明顯波動(dòng)。另據(jù)廣州本地媒體調(diào)查報(bào)道，國(guó)慶假期后，雖住房均價(jià)有所回落，但市場(chǎng)仍保持高位運(yùn)行，在房?jī)r(jià)走勢(shì)方面主要體現(xiàn)出“市場(chǎng)成交價(jià)格總體平穩(wěn)，止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)初步顯現(xiàn)”的特征。

“這是因?yàn)樾抡┬泻螅嘘P(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)了市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控力度，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)過渡和健康發(fā)展。”暨南大學(xué)教授胡剛在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)說，“此外，還有兩個(gè)原因，一是廣州市近年來的限購(gòu)政策在逐步放松和取消，包括外圍區(qū)域如白云、南沙等的限購(gòu)政策前期都有所調(diào)整，這使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)能夠很快適應(yīng)新的政策環(huán)境；二是政策對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響是復(fù)雜且多元的，除了政策調(diào)控外，還需綜合考慮市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多重因素。所以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)依然保持平穩(wěn)。”

談到廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的構(gòu)成變化時(shí)，胡剛認(rèn)為，除了長(zhǎng)期居住本地的消費(fèi)群體，外地消費(fèi)者也會(huì)增加。這是因?yàn)閺V州地處粵港澳大灣區(qū)，很多香港、澳門地區(qū)的消費(fèi)者祖籍在廣州，因此放開限購(gòu)后會(huì)吸引這批人來廣州購(gòu)房。同時(shí)，軌道交通和高速公路的快速發(fā)展也會(huì)拉動(dòng)廣州周邊如佛山、東莞等城市的消費(fèi)者前來進(jìn)行異地購(gòu)房。

對(duì)于大部分長(zhǎng)居廣州本地的消費(fèi)者而言，胡剛建議剛需購(gòu)房者可再觀望一段時(shí)間，不同地段的房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)變化。同時(shí)，現(xiàn)在廣州的出租房市場(chǎng)處于低位，剛需購(gòu)房者可以先租房，降低生活成本，等房?jī)r(jià)合適時(shí)再購(gòu)入。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

業(yè)內(nèi)人士表示，取消限購(gòu)是激活廣州房地產(chǎn)交易的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。加上國(guó)家房貸政策調(diào)整等多種因素的共同作用下，廣州本地的房地產(chǎn)企業(yè)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

廣州廈廣仕有限責(zé)任公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，新政實(shí)施帶來的機(jī)遇很明顯，首先是有助于吸引更多人才和資金流入廣州，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)創(chuàng)新注入新的活力。其次，隨著市場(chǎng)的活躍和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，廣州市房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步得到優(yōu)化和升級(jí)。

在談到市場(chǎng)還將面臨哪些挑戰(zhàn)時(shí)，該負(fù)責(zé)人表示，新政策下，房企在開發(fā)策略的準(zhǔn)備中要更加細(xì)化，在設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化上要更加精準(zhǔn)，以契合目前市場(chǎng)上不同地段不同客戶群體的需要。此外，房企還面臨銷售策略調(diào)整更復(fù)雜、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更激烈、資金管理和風(fēng)險(xiǎn)控制更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而面對(duì)挑戰(zhàn)，房企應(yīng)立足于人本位思維，對(duì)樓棟立面、戶型等進(jìn)行深度調(diào)研與設(shè)計(jì)優(yōu)化，提升建筑質(zhì)量，并結(jié)合社區(qū)開展規(guī)劃配套；同時(shí)制定靈活定價(jià)策略和營(yíng)銷策略，拓展多元化銷售渠道，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，實(shí)行差異化服務(wù)。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)，胡剛認(rèn)為，房企主要應(yīng)在質(zhì)量上繼續(xù)提升，使之進(jìn)一步滿足消費(fèi)者更高的居住需求；多建設(shè)不同風(fēng)格的小戶型住宅，為青年消費(fèi)者提供更多選擇。

政策調(diào)整中，政府層面會(huì)遇到哪些難點(diǎn)？原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、匯力基金管理有限公司董事長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司理事長(zhǎng)孟曉蘇在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)分析，此前，很多地方政府在推動(dòng)調(diào)整居民用房限購(gòu)政策時(shí)會(huì)面臨類似于“可能導(dǎo)致虹吸效應(yīng)”的觀點(diǎn)，說一線城市若取消限購(gòu)，人們都會(huì)涌向那里，發(fā)生“人口爆棚”現(xiàn)象。但其實(shí)并不會(huì)，因?yàn)槌鞘蟹课輸?shù)量有限，只要政府不是無限量供地，不可能致使“人口爆棚”。

在孟曉蘇看來，廣州市全面取消住房限購(gòu)帶來的變化與影響多面且深遠(yuǎn)。“9月26日召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策。廣州市在落實(shí)中央政治局會(huì)議精神方面做得徹底，為其他城市樹立了很好的榜樣。如今，廣州已經(jīng)走在前面，其他城市也應(yīng)當(dāng)盡快研究調(diào)整住房限購(gòu)政策，把工作重心放在全面提升保障房的建設(shè)、分配與管理能力上。”孟曉蘇說。

《 中國(guó)城市報(bào) 》（ 2024年10月21日  第04 版）