近期，廣東省廣州市人民政府辦公廳發布《關于調整我市房地產市場平穩健康發展措施的通知》（以下簡稱《通知》）。其中提到，本次限購政策調整后，廣州本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。這意味著，廣州市成為我國首個全面取消住房限購的超大型城市。
不少業內人士表示，廣州市限購政策的調整，有望加速釋放房地產市場需求，提振市場信心，促進市場平穩健康發展，具有較強的風向標意義。
《通知》實施后，廣州房地產行業出現哪些機遇及挑戰？其背后的市場需求、房價走勢又有哪些變化？
市場需求激增
公開資料顯示，此前，廣州樓市的限購政策已歷時14年。廣州市自2010年10月發布《關于貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地產持續健康發展的意見》后，開啟了樓市限購之路。2013年和2017年，廣州限購政策兩次加碼，此間僅從化區、增城區沒有被納入限購范圍。
廣州市住房和城鄉建設局在9月29日的公開信息中回顧稱，此前，廣州市有關文件規定，越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區為住房限購區域，在限購區域購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房不限購；非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購房之日前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在限購區域分別限購2套和1套住房（建筑面積120平方米及以下）。
2018年12月，廣州市對商服類物業不再限定銷售對象。2020年，該市多區出臺人才政策放松限購。2023年，廣州開始優化限購政策及至最終取消。
來自江西省上饒市的陳立峰在廣州工作多年，他告訴中國城市報記者，他之前一直就有購房需求，但苦于條件不夠未能實現夢想。得知政策放開后，他第一時間就帶著妻子去各樓盤售樓部和中介公司了解情況，現在已經基本確定了一套二手房。
像陳立峰這樣加入廣州限購政策調整后首批購房隊伍的消費者不在少數。中國城市報記者查詢樓盤信息了解到，位于廣州市荔灣區的萬科·理想花地·朗庭樓盤，在新政實施后的首個工作日就接待了超過150組看房客戶。同樣，在廣州市黃埔區的高新·仕林苑營銷中心，國慶假期看房客戶到訪量激增至260多組。開發商廣州高新區投資集團全資子公司廣州廈廣仕有限責任公司相關負責人告訴中國城市報記者，今年“十一”假期的日均到訪量超過以往節假日的三四倍，樓盤成交量也隨之提升。
另據廣州市住房和城鄉建設局10月12日公布的信息，自新政實施以來，廣州房地產市場成交量明顯增加，全市一手住宅認購量達6687套，是去年同期的2.37倍；二手住宅網簽3771套，同比增長23%。
落到房地產中介交易市場層面，變化是否明顯？在接受中國城市報記者采訪時，廣州市白云區某房地產中介機構投資部相關負責人介紹稱：“國慶假期，我們機構的房產銷售數據很好，可以說7天做到了以往一個月的業績。我們現在制定的10月份目標是要創出相當于9月份3倍的營業額。”
房價走勢整體平穩
廣州市全面取消住房限購后，房價是否出現較大波動？中國城市報記者梳理安居客“房價走勢方面”9月到10月的資訊發現，廣州二手房9月15日當天均價為34643元每平方米，10月13日當天均價為34185元每平方米；廣州新房9月均價為39829元每平方米，截至發稿前的10月均價為39093元每平方米。以此看來，房價并沒有明顯波動。另據廣州本地媒體調查報道，國慶假期后，雖住房均價有所回落，但市場仍保持高位運行，在房價走勢方面主要體現出“市場成交價格總體平穩，止跌回穩態勢初步顯現”的特征。
“這是因為新政施行后，政府有關部門進一步加強了市場監管和調控力度，確保房地產市場的平穩過渡和健康發展。”暨南大學教授胡剛在接受中國城市報記者采訪時說，“此外，還有兩個原因，一是廣州市近年來的限購政策在逐步放松和取消，包括外圍區域如白云、南沙等的限購政策前期都有所調整，這使得當地房地產市場能夠很快適應新的政策環境；二是政策對房價走勢的影響是復雜且多元的，除了政策調控外，還需綜合考慮市場需求、經濟發展等多重因素。所以廣州房地產市場總體走勢依然保持平穩。”
談到廣州房地產市場消費群體的構成變化時，胡剛認為，除了長期居住本地的消費群體，外地消費者也會增加。這是因為廣州地處粵港澳大灣區，很多香港、澳門地區的消費者祖籍在廣州，因此放開限購后會吸引這批人來廣州購房。同時，軌道交通和高速公路的快速發展也會拉動廣州周邊如佛山、東莞等城市的消費者前來進行異地購房。
對于大部分長居廣州本地的消費者而言，胡剛建議剛需購房者可再觀望一段時間，不同地段的房價可能還會繼續變化。同時，現在廣州的出租房市場處于低位，剛需購房者可以先租房，降低生活成本，等房價合適時再購入。
機遇與挑戰并存
業內人士表示，取消限購是激活廣州房地產交易的一個關鍵點。加上國家房貸政策調整等多種因素的共同作用下，廣州本地的房地產企業將迎來新的發展機遇。
廣州廈廣仕有限責任公司相關負責人介紹稱，新政實施帶來的機遇很明顯，首先是有助于吸引更多人才和資金流入廣州，為城市經濟發展和行業創新注入新的活力。其次，隨著市場的活躍和相關產業的發展壯大，廣州市房地產的產業結構也將進一步得到優化和升級。
在談到市場還將面臨哪些挑戰時，該負責人表示，新政策下，房企在開發策略的準備中要更加細化，在設計方案的優化上要更加精準，以契合目前市場上不同地段不同客戶群體的需要。此外，房企還面臨銷售策略調整更復雜、市場競爭更激烈、資金管理和風險控制更嚴峻的挑戰。而面對挑戰，房企應立足于人本位思維，對樓棟立面、戶型等進行深度調研與設計優化，提升建筑質量，并結合社區開展規劃配套；同時制定靈活定價策略和營銷策略，拓展多元化銷售渠道，建立資金風險預警機制，實行差異化服務。
對于房地產行業面臨的新挑戰，胡剛認為，房企主要應在質量上繼續提升，使之進一步滿足消費者更高的居住需求；多建設不同風格的小戶型住宅，為青年消費者提供更多選擇。
政策調整中，政府層面會遇到哪些難點？原國家房改課題組組長、匯力基金管理有限公司董事長、中國房地產開發集團有限公司理事長孟曉蘇在接受中國城市報記者采訪時分析，此前，很多地方政府在推動調整居民用房限購政策時會面臨類似于“可能導致虹吸效應”的觀點，說一線城市若取消限購，人們都會涌向那里，發生“人口爆棚”現象。但其實并不會，因為城市房屋數量有限，只要政府不是無限量供地，不可能致使“人口爆棚”。
在孟曉蘇看來，廣州市全面取消住房限購帶來的變化與影響多面且深遠。“9月26日召開的中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩；回應群眾關切，調整住房限購政策。廣州市在落實中央政治局會議精神方面做得徹底，為其他城市樹立了很好的榜樣。如今，廣州已經走在前面，其他城市也應當盡快研究調整住房限購政策，把工作重心放在全面提升保障房的建設、分配與管理能力上。”孟曉蘇說。
《 中國城市報 》（ 2024年10月21日 第04 版）
