近日， 在山西省太原市，一房地產置業顧問為市民介紹商品住房。人民視覺
自10月25日存量房貸利率批量下調后，存量房貸利率定價機制也迎來調整。
近日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等多家銀行發布公告，從11月1日起完善存量個人住房貸款利率定價機制。借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率，重定價周期最短可調整為3個月。
據了解，除以上國有銀行外，其他商業銀行近期也將陸續發布公告，明確新的個人房貸利率定價機制。在商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制以后，中國人民銀行將不再統一調整存量房貸利率。
房貸利率重定價
周期最短3個月
根據中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。
重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應的數值。
其中，LPR由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。
此前，房貸利率重定價周期統一為一年。不少貸款人認為這不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大。多家銀行發布的公告明確取消了這一限制。
中國城市報記者梳理多家銀行公告發現，11月1日以后，新發放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業金融機構協商，重新約定重定價周期。
大多數銀行提供的重定價周期共3個選項：3個月、半年、1年。重定價周期為3個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為1年的，每年重定價1次。
值得注意的是，大多數銀行規定，房貸利率重定價周期在整個還款周期里只能調整一次。
舉例來看，如果借款人原先的重定價周期是每年4月1日，選擇3個月調整一次的話，那么，調整后的重定價日就是4月1日、7月1日、10月1日、1月1日。在這3個月周期內，如果LPR調整了，則到了重定價日就能執行新利率。
受訪專家認為，在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可更早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，會更早承受加息負擔。
“重定價周期調整，如同一枚硬幣的兩面。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進提醒，如果全國房貸利率總體下行，類似3個月一調是有好處的。但反過來，如果全國購房的房貸利率上行，也會提前加大月供負擔。購房者需對此有清晰認識，綜合考慮自身情況審慎決策。
明確房貸利率
加點值調整規則
除了重定價周期，多家銀行還在公告中對存量房貸利率加點值調整機制進行了明確。
?房貸LPR加點值?是指在貸款市場報價利率（LPR）的基礎上，銀行根據客戶的信用狀況、貸款期限等因素，在LPR基礎上增加的額外利率點數。房貸LPR加點值?直接影響房貸利率的高低。加點值越高，房貸利率越高；反之，房貸利率越低。
多家銀行公告顯示，如客戶的房貸LPR加點值高于全國新發放房貸利率平均加點值加30BP（BP即基點，1個基點等于0.01%）的，客戶可向銀行申請調整LPR加點值。如不高于，則無法調整。
上述銀行公告還提到，調整后，客戶的房貸LPR加點值調整為不低于全國新發放房貸平均加點值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點政策下限（如有）。
其中，全國新發放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月公布的5年期以上LPR的算術平均值。
全國新發放房貸平均利率以中國人民銀行官網公布的為準。每年1月、4月、7月、10月末，中國人民銀行官網會公布上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
10月31日，中國人民銀行官網“商業性個人住房貸款加權平均利率”欄目顯示，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%。
以2024年第三季度為例，全國新發放個人房貸加權平均利率3.33%，當季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為“-52BP”（3.33%-3.85%），調整門檻為“-22BP”（-52BP+30BP）。
換句話說，房貸LPR加點值高于“-22BP”的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至“-22BP”，下調后貸款利率為LPR-22BP。
不過，考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至“-30BP”，專家預計，2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。
根據各家銀行公告，客戶可于11月1日（含）起線上通過手機銀行或線下向貸款服務行申請調整利率加點值。
對于受理申請調整重定價周期的時間，各行規定不完全相同。
以郵儲銀行為例，該行表示，自2024年11月7日起，客戶可向該行申請調整重定價周期，符合條件的，該行將及時予以調整。
助力房地產市場
平穩健康發展
中國城市報記者注意到，在此次存量房貸利率定價新機制啟動之前，中國人民銀行分別在去年和今年指導商業銀行進行了兩次存量房貸利率的批量下調。
最新一次在10月25日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行、交通銀行等主要商業銀行公告稱，對符合條件的存量房貸利率進行了批量集中調整，將加點幅度高于-30BP的存量房貸利率，調整到不低于-30BP基點。
在嚴躍進看來，此次六大銀行啟動存量房貸利率新機制和之前批量下調有所不同。此前是全國統一操作，銀行系統自動對所有存量房貸利率進行下調。而現在，六大銀行啟動的新機制允許購房者在后續若想降低房貸利率，可與貸款銀行進行協商。新機制明確了具體協商規則。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去存量房貸利率調整缺乏明確機制，往往受到提前還貸、增量房貸利率倒掛幅度，甚至網絡輿情的影響。
“房貸利率定價新機制將從兩方面利好存量房貸借款人。”李宇嘉提到，一方面，借款人通過縮短重定價周期，可使LPR降至最新水平；另一方面，借款人可與銀行協商，將利率調整到較低水平。這種透明度的提高有望減少市場的不確定性。
同時，存量房貸利率新機制的實施有望提高購房者申請貸款的積極性。李宇嘉提到，過去，由于LPR不斷下降和銀行競相降低利率搶客戶，加上存量房貸缺乏明確的調整機制，導致居民傾向于等待利率進一步下降，從而影響了申請貸款買房的積極性。
此外，存量房貸利率新機制有助于穩定房地產市場。“房地產單價較高，如果沒有按揭貸款的支持，有效客戶數量會大幅減少。近年來，樓市交易持續下滑，一部分原因是居民不愿意申請貸款，導致市場缺乏支撐。”李宇嘉說。
嚴躍進認為，存量房貸利率新機制有助于進一步提升存量房貸合同和利率的靈活性，屬定價規則的創新，有助于穩定存量房貸規模。同時也有助于持續增強市場信心，因為改革的方向是降低還房貸的成本，將對購房者釋放購房需求等產生積極的影響。
《 中國城市報 》（ 2024年11月04日 第03 版）
