11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。

《中國經(jīng)營報》記者了解到，此次政策加大了住房交易環(huán)節(jié)契稅、增值稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求，一線城市受影響最大；同時，降低土地增值稅預(yù)征率下限，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)困難，對于購房者、房企均將產(chǎn)生實質(zhì)性利好。

政策如期落地

事實上，在此次政策發(fā)布前，財政部部長藍(lán)佛安在11月8日舉行的十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發(fā)布會上就表示，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策已按程序報批。隨后，涉及非普通住房相關(guān)稅收減免、個稅、契稅減免等消息相繼傳出，千呼萬喚之下，政策如期落地。

契稅方面，本次政策明確將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，將統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。面積為140平方米以上的，家庭唯一住房減按1.5%的稅率征收契稅；第二套住房減按2%的稅率征收契稅。

據(jù)了解，契稅是指不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。作為一種針對居民端征收的“買方稅”，此前契稅所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是：普通住宅1%～1.5%，非普通住宅3%（其中上海、北京按照90平方米標(biāo)準(zhǔn)劃分普通住宅與非普通住宅；深圳、廣州則按照144平方米標(biāo)準(zhǔn)劃分）。

本次政策還明確取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定。

增值稅方面，在城市取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個一線城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

作為針對居民端征收的“賣方稅”，增值稅此前按照普宅滿2年免征，非普宅滿2年按差額5%征收的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

土地增值稅方面，此次政策明確將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

據(jù)了解，土地增值稅是針對企業(yè)端所征收的“賣方稅”，此前僅有普通住宅增值額未超過扣除項目金額20%的免征，非普通住宅則全額征收。此次調(diào)整后，取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后的城市，非普通住宅也適用。

一線城市受影響最大

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，特別是二手房主要有契稅和增值稅。之前大部分城市在契稅、增值稅上都已經(jīng)減免，部分城市甚至已經(jīng)購房補(bǔ)貼所有契稅，因此本次稅費政策主要影響的是一線城市。

據(jù)了解，四個一線城市中，過去二套房全部按照3%收取契稅，新政策發(fā)布后，將變成140平方米以內(nèi)1%，140平方米以上2%，也就是說絕大部分部分購房者可以享受2%的契稅減免。以一套100平方米、第二套房的購房者為例，總價500萬元，過去契稅按照3%標(biāo)準(zhǔn)為15萬元，新政策后將按照1%收取，可以減少10萬元。

他指出，此次增值稅調(diào)整的影響主要在于是否取消普通住宅和非普通住宅。目前來看，一線城市取消的可能性都非常大，目前超過2年的非普通住宅差額收取增值稅政策依然存在。后續(xù)如果取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，將為市場上大量超過2年的購房者節(jié)省稅費。

以北京一套160平方米的二手房為例，雖然房產(chǎn)持有已經(jīng)超過2年，但因為是非普通住宅，所以需要繳納差額5.5%的增值稅。如果原來購房價格是100萬元，現(xiàn)在成交價格是1100萬元，那么按照差額1000萬元計算，就需要繳納55萬元的增值稅。但如果取消普通住宅與非普通住宅劃分，那么這部分稅費將節(jié)省掉。

從政策內(nèi)容來看，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1%契稅稅率優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米（無論首套還是二套），其目的就是降低交易成本，促進(jìn)改善型需求，其對新房銷售的利好幅度更大。

土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個百分點，各地還可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，意味著在開發(fā)商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預(yù)征。

據(jù)中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜介紹，近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，不少房地產(chǎn)項目的土地增值稅實際稅率已經(jīng)明顯降低，企業(yè)不少稅費資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業(yè)的資金壓力。

李宇嘉指出，一方面，預(yù)征額本來就比較低，在最終清算周期較長的情況下，地方取消預(yù)征刺激房企拿地的積極性很高；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入，地方取消預(yù)征的積極性自然增長。他還表示：“取消預(yù)征并不是不征，而是推后。目前來看，盡管銷售端有所好轉(zhuǎn)，但政策效應(yīng)從刺激銷售端傳導(dǎo)至開發(fā)拿地端的效果還未顯現(xiàn)，也是此次政策的一個出發(fā)點。”

陳文靜表示，綜合來看，本次政策對于購房者、房企均將產(chǎn)生實質(zhì)性利好，降低購房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期、提振購房者置業(yè)信心，10月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“階段性回穩(wěn)”，財稅政策接連落地有望進(jìn)一步強(qiáng)化市場的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

值得注意的是，隨著增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，房地產(chǎn)稅收政策目標(biāo)已經(jīng)從過去的抑制過快流轉(zhuǎn)、房價過快上漲轉(zhuǎn)到促進(jìn)交易循環(huán)。同時，稅收調(diào)控還注意到了存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補(bǔ)短板的資金需求。

李宇嘉指出，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到后端保有和維護(hù)環(huán)節(jié)，從而使得總的稅負(fù)不變，但征收環(huán)節(jié)后移。這樣一方面做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服務(wù)維護(hù)和保養(yǎng)以及房屋養(yǎng)老金也就有了資金保障，居民居住更加舒適，房價也能有所穩(wěn)定。