居民們在改造后的北京市昌平區城南街道昌盛園社區活動空間中鍛煉身體。

北京市住房和城鄉建設委員會供圖

出臺“十四五”老舊小區改造規劃及相關技術導則，制發40余項配套文件，提出8個方面32項“小切口”改革舉措；2021—2023年，市屬老舊小區改造新開工986個小區，完工565個小區；打造老樓加裝電梯地圖，老樓加裝電梯新開工2924部，完工1707部……一組組數據，顯示出北京市老舊小區改造實打實的工作成效。

一個個老舊小區華麗變身，一片片背街小巷煥發新顏，近年來，北京市堅持基層組織、居民參與、社會力量協同、政府引導支持的基本原則，緊扣小區居民需求，改弱項、補短板、促提升、謀發展，著力把城鎮老舊小區打造成整潔、和諧、宜居的美麗新家園。

辦好民生實事

“小切口”解大難題

沉甸甸的成績單來之不易。北京市在“首都定位”“減量發展”“疏解整治”等政策背景下，改造數量多、分布廣的老舊小區，任務艱巨。

面臨存量任務重、資金平衡難等挑戰，近年來，北京市建立健全市級老舊小區改造聯席會制度和市、區、街鎮三級聯動機制，并將相關事宜連續3年列入市政府重點工作和重要民生實事清單，持續深入推進。同時，北京市積極編制“十四五”時期老舊小區改造規劃，制定改造標準與技術導則，在規劃建設管理、引入社會資本、適老化改造和無障礙環境建設、加裝電梯、專業管線改造、危樓改建、稅費減免、財政補助資金等方面，配套制發意見、辦法和工作指引等40余項，為加快推動老舊小區改造工作奠定堅實基礎。

民生無小事，落腳點在一個“實”字。管道從銹跡斑斑到锃光瓦亮、自來水從渾黃污濁到清澈潔凈、房屋從滲水潮濕到堅固干爽……聊起老舊小區改造帶來的生活變化，北京市大興區清源街道棗園北里小區居民柴大爺興奮地說：“如今，我們這老小區就跟新的一樣。”

近年來，大興區創新打造“小單元作業”工作方式，以“繡花”功夫推動全區樓內上下水管線改造率全面提升。一個水工隊伍一次只改一個單元，多個水工隊伍同時推進，全力壓縮每個單元的施工時間；入戶施工時，衛生間與廚房上下水管道分段改造，保證居民至少有一項用水需求不受影響。同時，通過實施外立面更新、公共空間飛線入地、道路平整一新、加裝電梯等舉措，改造后的大興區老舊小區展露出新面貌。

大興區老舊小區改造“小單元作業”，是北京市通過“小切口”改善“大民生”，創新老舊小區改造工作模式的生動縮影。

老舊小區改造不是簡單地翻新屋子、增加綠化，更重要的是對基礎設施、公共服務設施等的系統改善。近年來，北京市堅持系統化改革思維推進改造實施，以破解難點堵點問題為出發點，圍繞統籌協調、項目生成、資金共擔、多元參與、存量資源整合利用、改造項目推進、適老化改造、市政專業管線改造、小區長效管理等方面，提出一攬子“小切口”改革舉措，深入創新探索存量住房更新改造可持續模式。

同時，北京市錨定改革目標，持續推進改造項目落點落圖，全面實行老舊小區體檢評估，完善責任規劃師、建筑師參與機制，推進危舊樓改建試點，開展“物業+養老”服務模式試點等相關領域改革。

如今，北京市已形成了“六組一隊”“三問于民”“由一傳百”等群眾工作創新做法，以及“招投標評定分離”“施工樓棟長”“拆墻并院”等組織實施創新措施，并不斷被復制推廣。

盤活閑置資源

發展社區新業態

老舊小區改造點多面廣，通常會遇到改造需求多、資金缺口大等問題。如何盤活存量資源，引入優質服務新業態，拓展資金籌集渠道，為老舊小區改造注入更多“源頭活水”？

近年來，北京市積極發揮政府投資的帶動放大效應，深度發揮政府引導和社會資本投資組合效能，支持引入社會資本參與設施改造、補建，實現資金多元共擔，規范實施物業管理服務，努力轉變老舊小區“政府兜底、街道代管”局面。

另外，北京市堅持多種模式創新引入社會資本，初步形成了區政府與市區屬國企通過簽訂戰略協議推進改造實施的“區企合作”模式，以及街、鎮（鄉）與民營企業合作在街區層面推進改造實施的“街區改造”模式，并充分發揮企業投融資平臺作用和專業化實施優勢，推進“平臺+專業企業”的全鏈條運作項目落地實施，推動片區統籌項目實施，涌現出“投資+工程總承包+運營”一體化、“物業+”以及“租賃置換”等一批創新實踐項目。

今年7月，北京市平谷區首個采取“投資+設計+建設+運營”一體化運作的城市更新項目——濱河街道南小區老舊小區綜合整治項目完工并投入使用，為社會資本參與老舊小區改造提供一條新路徑。

外增“顏值：改造后的南小區里新施劃了停車位，此前隨處亂停放的車輛有了正式的“家”；隨意堆放的垃圾也有了分類投放區，告別了舊時小區“臟亂差”模樣。內練“氣質”：由北京住總集團有限責任公司作為社會資本投資，將低效閑置資產進行更新盤活，對南小區鍋爐房和濱河街道原辦公樓兩處低效資產進行提升改造，是此次改造中存量資源更新提升的部分。

改造后，南小區項目被命名為“住總鄰聚·濱河里”，有效補足社區服務短板，打造成集社區服務中心、鄰里商業中心、文體活動中心、康養照料中心4個功能業態于一身的民生綜合體，讓更多群眾在“家門口”就能享受到優質普惠的生活服務。

推進多元共治

持續提升管理效能

老舊小區改造不僅要改善外露的“面子”，更要做好惠民的“里子”。實現老舊小區的“一次改造、長期保持”，要切實做好多元共治的長效管理。

今年9月末至10月初，第三屆北京城市更新論壇暨第二屆北京城市更新周順利召開。北京市通州區九棵樹街道的云景里老舊小區綜合整治項目被評為2024年北京城市更新最佳實踐。

“看看我們這個小區，現在變得多漂亮！施工時建的居民交流群現在還留著，有事兒大家還愿意在群里說道說道，我們打心眼兒里覺得鄰居街坊都是自己的親人。”云景里小區居民王阿姨一邊帶著孫女在小區游樂園玩耍，一邊由衷地感慨道。

歷經30年風雨的云景里小區，是一個名副其實的“高齡”老舊小區。小區改造前，存在樓本體節能不達標、戶內給水為自備井供水、超半數的住戶安裝外窗護欄、屋頂漏水嚴重、公共區域局部道路破損、場地設施缺失老化等問題，產生大量居民投訴，居民改造意愿十分強烈。

為解決社區居民的急難愁盼問題，云景里小區被納入北京市2021年第一批老舊小區綜合整治項目，2022年正式啟動實施，今年6月全面完工。小區拆除了全部396戶外窗護欄，新增外墻保溫并實現全覆蓋，補充綠地約8420平方米、停車位351個，提升小區適老、適幼專屬空間約2600平方米等。同時，改造過程中，小區居民全程參與小區改造工作，將老舊小區改造與社區基層治理深度融合，打造決策共謀、建設共管、效果共評、成果共享的云景里完整社區，投訴量相比同體量舊改項目降低了70%。

為讓老舊小區“煥新”后能“長新”，近年來，北京市立足高質量改造和可持續發展相結合，健全完善長效管理機制，通過實施前置開展物業管理規范工作，堅持業主繳費與政府扶持相結合，扎實建立適用于老舊小區的物業服務模式等舉措，建立健全城鎮老舊小區自我造血、自我更新的良性運行機制。

“下一步，北京市將按照相關規劃及舉措，堅持既盡力而為又量力而行，重點實施基礎類改造，積極推動完善類改造，協調開展提升類改造；根據項目儲備和居民意愿，統籌編制市屬老舊小區改造計劃，壓茬推進、滾動實施，力爭到‘十四五’末基本完成全市‘2000年底前建成且需改造的城鎮老舊小區’改造任務；同時，聚焦為民、便民、安民，積極破解改造中的難點堵點問題，努力改出新模式、新機制、新面貌，切實把這項暖民心、聚民心、得民心的惠民工程辦好，把城鎮老舊小區改造成為整潔、和諧、宜居的美麗家園。”北京市住房和城鄉建設委員會相關負責人表示。

《中國城市報》（2024年11月25日第10版）