“宣稱130平方米的房，實(shí)用面積卻只有90平方米。”“本以為購(gòu)置了90平方米的房產(chǎn)，最終實(shí)際居住空間僅50余平方米。”……近年來(lái)，因公攤面積引發(fā)的低得房率問(wèn)題層出不窮，購(gòu)房糾紛頻頻發(fā)生。

在推進(jìn)“好房子”建設(shè)的背景下，近來(lái)多地推出包括“取消公攤”、優(yōu)化計(jì)容規(guī)則在內(nèi)的各類舉措，提高新建商品房實(shí)際得房率。

消息一經(jīng)放出，便引起人們熱烈討論：“我之前買(mǎi)房是不是多交錢(qián)了？”

中國(guó)城市報(bào)記者在采訪中了解到，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并不代表購(gòu)房人就不再為公攤面積買(mǎi)單，只是計(jì)價(jià)方式的變化。受訪專家表示，這一政策有利于推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開(kāi)住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率。

提高得房率或成趨勢(shì)

12月12日，湖南省衡陽(yáng)市發(fā)布通知，明確自2025年1月1日起，市行政區(qū)域內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。

不到一周時(shí)間，12月17日，河北省張家口市也發(fā)布消息稱，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

而在更早之前，廣東省肇慶市、湖南省湘潭市、安徽省合肥市等地都印發(fā)相關(guān)措施或召開(kāi)專題會(huì)議，引導(dǎo)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。

這一消息之所以引起廣泛關(guān)注和熱議，是因?yàn)楝F(xiàn)在大部分房企在進(jìn)行商品房銷(xiāo)售時(shí)按建筑面積計(jì)價(jià)。

長(zhǎng)期以來(lái)，公攤面積常常因計(jì)算得不清晰而備受爭(zhēng)議，也衍生出了物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)收取等糾紛。

甘肅蘭州市民郝先生購(gòu)入了一套普通商品住宅，房屋建筑面積為147平方米，然而，實(shí)際可供居住使用的套內(nèi)面積僅有107平方米，公攤面積占了不小的比例。“業(yè)主承擔(dān)了公攤面積的費(fèi)用，卻很少能真正享受到公攤面積上設(shè)置的廣告位、規(guī)劃的車(chē)位等所產(chǎn)生的收益。這些收益去向不明，感覺(jué)自己的利益在無(wú)形中受到了損失。”郝先生無(wú)奈地表示。

中國(guó)城市報(bào)記者查看社交媒體平臺(tái)時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多網(wǎng)友對(duì)于提高得房率這一政策點(diǎn)贊叫好。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此前公攤面積計(jì)算在透明度方面存在一定問(wèn)題，商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售能讓購(gòu)房者“消費(fèi)得明明白白”；杜絕開(kāi)發(fā)商將部分不應(yīng)該計(jì)入公攤的面積計(jì)入公攤，能夠保障購(gòu)房者的消費(fèi)權(quán)益。

在58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟看來(lái)，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售正逐漸成為未來(lái)的主流趨勢(shì)。

“取消公攤”實(shí)則為

改變計(jì)價(jià)模式

1995年9月8日，原建設(shè)部發(fā)布《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，正式提出了公攤面積制度。這一制度能保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中公共區(qū)域建設(shè)與維護(hù)的資金來(lái)源，例如電梯、樓梯、走廊、物業(yè)用房等公共設(shè)施的建設(shè)成本，可以通過(guò)采用公攤面積的計(jì)價(jià)方式得以回收，使得小區(qū)的整體配套設(shè)施能夠得以完善和正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，部分開(kāi)發(fā)商利用公攤面積的模糊性，不合理地?cái)U(kuò)大公攤范圍，導(dǎo)致購(gòu)房者實(shí)際得房率降低，卻不得不承擔(dān)高昂的房?jī)r(jià)成本。這引發(fā)了購(gòu)房者的諸多不滿和質(zhì)疑。

近年來(lái)，社會(huì)各界對(duì)于取消公攤面積制度的呼聲日益高漲。隨著多地逐步推進(jìn)取消公攤面積的政策，“取消公攤”正成為社交平臺(tái)上頻繁登陸熱搜的“頂流”關(guān)鍵詞。人們也更關(guān)心：“我早買(mǎi)了房，是不是多花了錢(qián)？”“以后買(mǎi)房是不是不用再支付公共區(qū)域的費(fèi)用了？”

需要指出的是，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并不代表購(gòu)房人就不再為公攤面積買(mǎi)單了。

“目前，市場(chǎng)上對(duì)‘取消公攤’的理解其實(shí)是不太準(zhǔn)確的，準(zhǔn)確理解應(yīng)是取消含公攤的計(jì)價(jià)方式。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，公攤是客觀的存在，一個(gè)小區(qū)的固定建筑面積必然由套內(nèi)面積和公攤面積兩部分共同組成，小區(qū)內(nèi)的公共道路、樓梯等都屬于公攤，取消并不現(xiàn)實(shí)。

張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員向媒體表示，“取消公攤”的意思是鼓勵(lì)房企按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，并非不計(jì)公攤成本。這只是計(jì)價(jià)方式的變化，讓消費(fèi)者消費(fèi)得明明白白。

衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也在政策解讀中提及，購(gòu)房者辦理的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)仍會(huì)體現(xiàn)房屋建筑面積、專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e3個(gè)數(shù)據(jù)。

舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)一套房子建筑面積是100平方米，此前單價(jià)是1萬(wàn)元/平方米，總價(jià)就是100萬(wàn)。其中公攤面積20平方米，套內(nèi)建筑面積80平方米。如果調(diào)整為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，那房子總價(jià)還是100萬(wàn)元，但單價(jià)就變成了1.25萬(wàn)元/平方米了。

物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、稅費(fèi)咋收

雖然“取消公攤”并不意味著總價(jià)降低，但從需求端來(lái)看，高得房率的房屋實(shí)則更受消費(fèi)者青睞。

據(jù)媒體報(bào)道，近期，鄭州、長(zhǎng)沙等多地涌現(xiàn)一批高得房率的住宅項(xiàng)目。即便這類項(xiàng)目比周邊部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格高出近2000元/平方米，但因得房率高，在溢價(jià)的情況下，仍受到了購(gòu)房者的歡迎。

不過(guò)，也有不少人心生疑問(wèn)：“后續(xù)物業(yè)、采暖等費(fèi)用該按什么標(biāo)準(zhǔn)交？”

中國(guó)城市報(bào)記者了解到，用房成本方面，目前物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、稅費(fèi)等大多是按建筑面積來(lái)計(jì)算。截至記者發(fā)稿前，已發(fā)布相關(guān)政策的城市在執(zhí)行層面尚未作出具體規(guī)定。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前來(lái)看，“按套內(nèi)面積銷(xiāo)售”僅是計(jì)價(jià)口徑的問(wèn)題，若后續(xù)有根本性的政策扭轉(zhuǎn)，則需要更多的配套政策來(lái)完善，包括對(duì)于過(guò)去的所有存量項(xiàng)目、在售項(xiàng)目如何解決聯(lián)動(dòng)問(wèn)題等，是比較復(fù)雜的。

“一旦政策廣泛實(shí)施，也將引發(fā)一系列新問(wèn)題，如新老住宅面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的差異可能導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)中稅費(fèi)計(jì)算復(fù)雜化等。”陸騎麟呼吁，政府在推動(dòng)政策時(shí)，不僅要著眼于短期內(nèi)刺激樓市回暖，還需制定配套措施，以應(yīng)對(duì)后續(xù)問(wèn)題。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有助于購(gòu)房者更直觀地了解所購(gòu)住房的實(shí)際價(jià)格，減少因信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛。除提升市場(chǎng)透明度帶來(lái)的影響外，長(zhǎng)期來(lái)看，這一政策也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)更加公平合理地發(fā)展，使得購(gòu)房者能更容易接受房屋的定價(jià)，可能帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度的提高。

《中國(guó)城市報(bào)》（2024年12月30日第07版）