“宣稱130平方米的房，實用面積卻只有90平方米。”“本以為購置了90平方米的房產(chǎn)，最終實際居住空間僅50余平方米。”……近年來，因公攤面積引發(fā)的低得房率問題層出不窮，購房糾紛頻頻發(fā)生。
在推進“好房子”建設(shè)的背景下，近來多地推出包括“取消公攤”、優(yōu)化計容規(guī)則在內(nèi)的各類舉措，提高新建商品房實際得房率。
消息一經(jīng)放出，便引起人們熱烈討論：“我之前買房是不是多交錢了？”
中國城市報記者在采訪中了解到，按套內(nèi)建筑面積計價，并不代表購房人就不再為公攤面積買單，只是計價方式的變化。受訪專家表示，這一政策有利于推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。
提高得房率或成趨勢
12月12日，湖南省衡陽市發(fā)布通知，明確自2025年1月1日起，市行政區(qū)域內(nèi)商品房實行按套內(nèi)建筑面積計價銷售。
不到一周時間，12月17日，河北省張家口市也發(fā)布消息稱，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。
而在更早之前，廣東省肇慶市、湖南省湘潭市、安徽省合肥市等地都印發(fā)相關(guān)措施或召開專題會議，引導商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。
這一消息之所以引起廣泛關(guān)注和熱議，是因為現(xiàn)在大部分房企在進行商品房銷售時按建筑面積計價。
長期以來，公攤面積常常因計算得不清晰而備受爭議，也衍生出了物業(yè)費、取暖費收取等糾紛。
甘肅蘭州市民郝先生購入了一套普通商品住宅，房屋建筑面積為147平方米，然而，實際可供居住使用的套內(nèi)面積僅有107平方米，公攤面積占了不小的比例。“業(yè)主承擔了公攤面積的費用，卻很少能真正享受到公攤面積上設(shè)置的廣告位、規(guī)劃的車位等所產(chǎn)生的收益。這些收益去向不明，感覺自己的利益在無形中受到了損失。”郝先生無奈地表示。
中國城市報記者查看社交媒體平臺時發(fā)現(xiàn)，許多網(wǎng)友對于提高得房率這一政策點贊叫好。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此前公攤面積計算在透明度方面存在一定問題，商品房按套內(nèi)建筑面積計價銷售能讓購房者“消費得明明白白”；杜絕開發(fā)商將部分不應該計入公攤的面積計入公攤，能夠保障購房者的消費權(quán)益。
在58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟看來，按套內(nèi)面積計價銷售正逐漸成為未來的主流趨勢。
“取消公攤”實則為
改變計價模式
1995年9月8日，原建設(shè)部發(fā)布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，正式提出了公攤面積制度。這一制度能保障房地產(chǎn)開發(fā)項目中公共區(qū)域建設(shè)與維護的資金來源，例如電梯、樓梯、走廊、物業(yè)用房等公共設(shè)施的建設(shè)成本，可以通過采用公攤面積的計價方式得以回收，使得小區(qū)的整體配套設(shè)施能夠得以完善和正常運轉(zhuǎn)。
然而，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，部分開發(fā)商利用公攤面積的模糊性，不合理地擴大公攤范圍，導致購房者實際得房率降低，卻不得不承擔高昂的房價成本。這引發(fā)了購房者的諸多不滿和質(zhì)疑。
近年來，社會各界對于取消公攤面積制度的呼聲日益高漲。隨著多地逐步推進取消公攤面積的政策，“取消公攤”正成為社交平臺上頻繁登陸熱搜的“頂流”關(guān)鍵詞。人們也更關(guān)心：“我早買了房，是不是多花了錢？”“以后買房是不是不用再支付公共區(qū)域的費用了？”
需要指出的是，按套內(nèi)建筑面積計價，并不代表購房人就不再為公攤面積買單了。
“目前，市場上對‘取消公攤’的理解其實是不太準確的，準確理解應是取消含公攤的計價方式。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，公攤是客觀的存在，一個小區(qū)的固定建筑面積必然由套內(nèi)面積和公攤面積兩部分共同組成，小區(qū)內(nèi)的公共道路、樓梯等都屬于公攤，取消并不現(xiàn)實。
張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員向媒體表示，“取消公攤”的意思是鼓勵房企按套內(nèi)建筑面積計價銷售，并非不計公攤成本。這只是計價方式的變化，讓消費者消費得明明白白。
衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也在政策解讀中提及，購房者辦理的不動產(chǎn)權(quán)證書仍會體現(xiàn)房屋建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面積3個數(shù)據(jù)。
舉例來說，假設(shè)一套房子建筑面積是100平方米，此前單價是1萬元/平方米，總價就是100萬。其中公攤面積20平方米，套內(nèi)建筑面積80平方米。如果調(diào)整為按套內(nèi)建筑面積計價，那房子總價還是100萬元，但單價就變成了1.25萬元/平方米了。
物業(yè)費、采暖費、稅費咋收
雖然“取消公攤”并不意味著總價降低，但從需求端來看，高得房率的房屋實則更受消費者青睞。
據(jù)媒體報道，近期，鄭州、長沙等多地涌現(xiàn)一批高得房率的住宅項目。即便這類項目比周邊部分項目價格高出近2000元/平方米，但因得房率高，在溢價的情況下，仍受到了購房者的歡迎。
不過，也有不少人心生疑問：“后續(xù)物業(yè)、采暖等費用該按什么標準交？”
中國城市報記者了解到，用房成本方面，目前物業(yè)費、采暖費、稅費等大多是按建筑面積來計算。截至記者發(fā)稿前，已發(fā)布相關(guān)政策的城市在執(zhí)行層面尚未作出具體規(guī)定。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看，“按套內(nèi)面積銷售”僅是計價口徑的問題，若后續(xù)有根本性的政策扭轉(zhuǎn)，則需要更多的配套政策來完善，包括對于過去的所有存量項目、在售項目如何解決聯(lián)動問題等，是比較復雜的。
“一旦政策廣泛實施，也將引發(fā)一系列新問題，如新老住宅面積計算標準的差異可能導致房屋買賣中稅費計算復雜化等。”陸騎麟呼吁，政府在推動政策時，不僅要著眼于短期內(nèi)刺激樓市回暖，還需制定配套措施，以應對后續(xù)問題。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪認為，按套內(nèi)面積計價有助于購房者更直觀地了解所購住房的實際價格，減少因信息不對稱所引發(fā)的糾紛。除提升市場透明度帶來的影響外，長期來看，這一政策也有助于房地產(chǎn)市場更加公平合理地發(fā)展，使得購房者能更容易接受房屋的定價，可能帶動市場活躍度的提高。
《中國城市報》（2024年12月30日第07版）
