財聯社12月31日訊（記者 王海春）2024年的房地產行業，持續筑底。從季度走勢來看，得益于穩定房地產市場舉措適時推進，以及地方主管部門積極落實，盡管銷售市場面臨壓力，但累計跌幅已連續數月收窄，顯示出積極信號。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，2024年市場走向，與穩樓市政策有不小的關系。

其表示，今年前期所出政策，主要聚集于需求端，給購房者“降門檻、降成本、提預期”。9月底以來，高層明確使樓市“止跌回穩”，相關部門出臺一系列有力的增量舉措，形成政策組合拳。

12月政治局會議提出“穩住樓市”，中央經濟工作會議強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。

“這樣的部署、定調，進一步穩定了市場預期，市場的回升被認為更具可持續，四季度市場也出現向好跡象。”李宇嘉稱。

按不同梯隊城市表現， 2024年以來樓市呈現結構性分化特征，一線城市銷售顯示出的韌性，明顯強于二線及三四線城市。

據中指院數據， 1-11月，一線城市新建商品住宅累計銷售面積同比降幅最?。凰募径龋欢€城市銷售持續改善，同比增幅均超10%。數據顯示，一線城市1-11月銷售面積同比下降14%，其中，10-11月同比增長40%。

“一線城市優化政策持續落地，潛在購房需求增加且持續釋放，同比降幅在各線城市中最小。二線城市由于前期政策已大幅寬松，后續加碼效果有限，且各城市間由于經濟增速、產業結構、庫存壓力等情況有所不同，需求支撐力度也存在差異。杭州、寧波、成都等少數經濟更具活力的城市年內呈階段性復蘇，大多三四線城市仍處于調整過程中?！被葑u分析師王興萍表示。

在克而瑞分析師看來，鑒于中國仍處于城鎮化發展上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測算現階段全國商品房年增量需求規模，保守值應在10億平方米以上。

“按我們監測到的情況，目前行業的交易量，已經低于實際的年需求增量。從‘置業需求’與‘實際購房’規模對比來看，行業成交端已進入到需求累積的筑底周期。”克而瑞分析師稱。

交易量降幅收窄

從2024年樓市交易情況來看，市場整體呈現交易量持續調整，但降幅收窄的態勢。

據克而瑞監測數據，受年初優質項目供應不足、購房預期尚在持續修復等因素影響，2024年一季度全國新建商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內最高。

“一季度市場出現調整后，監管部門及時出臺‘5.17新政’。在降首付、降利率及地方限制性政策松綁帶動下，5月、6月市場成交有所回升，單季銷售面積同比降幅有所收窄?！敝兄冈褐笖笛芯坎靠偨浝聿芫ЬП硎?。

克而瑞數據顯示，二季度全國新房銷售面積2.5億平方米，同比降18.6%，降幅較一季度收窄0.8個百分點，銷售金額同比下降22.7%。

“三季度是行業傳統淡季，銷售面積較二季度下降10%左右，但對比2023年同期交易數據來看，仍在邊際改善。三季度新房成交面積同比降12.7%，降幅較二季度再度收窄5.9個百分點。”克而瑞分析師表示。

曹晶晶指出，9.26政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強穩定市場信號，政策目標直指扭轉行業基本面，為市場注入信心。在政策強力支持下，四季度以來，核心城市市場出現明顯升溫跡象。

據住建部公布數據，10月、11月新房網簽成交面積實現了連續兩個月同環比雙增長。按統計局數據，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，自2023年下半年以來，商品房成交面積實現了首度回正。

市場供求方面，據中指院數據，2024年1-11月全國新建商品房銷售面積8.6億平方米（全年預計9.7億平方米），同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比降19.2%；其中，現房銷售2.6億平方米，同比增長19.4%，銷售表現明顯好于期房。受部分優質改善型樓盤入市影響，1-11月百城新建住宅價格累計結構性上漲2.29%。

業內人士指出，相較于新房市場，二手房市場成交情況略好于新房。

“過去三年間，二手房市場的景氣度指數呈現出持續調整態勢，每年的峰值均較前一年有所下降。在這種調整態勢下，雖然今年二手房市場價格仍處于低谷位置，但交易量卻呈現出上升的跡象?！?8安居客研究院分析師表示。

據中指院數據，2024年1-11月，30個重點城市二手房成交約146.5萬套，同比增長2.3%。

具體來看，受季節因素及2023年2、3月高基數因素影響，今年一季度30城二手房成交套數同比下降21%。5.17樓市一攬子利好政策落地后，市場情緒有所回升，6月二手房成交量環同比止降轉增，二季度二手房成交套數同比微增1%。

三季度隨著政策效果逐漸減弱，8-9月二手房成交持續走低，但整體成交量仍高于去年同期，三季度二手房成交套數同比增長15%。

“在9.26樓市一攬子利好政策刺激下，10月以來，二手房市場反映熱烈。尤其是一線城市，二手房成交量創新高?！眱|翰智庫研究總監于小雨稱。

隨著市場信心逐步恢復，10月單月30城二手房成交套數同比增長23%。11月二手房成交繼續沖高，突破16萬套，創近20個月新高。

價格方面，中指院數據顯示，2024年1-11月百城二手房價格累計下跌6.77%，環比已連跌31個月，9.26新政后核心城市價格有所趨穩，11月深圳、成都等4城環比上漲，打破連續7個月百城二手房全跌局面，北上廣環比跌幅亦明顯收窄。

行業進入新平衡周期

明年市場走勢如何？多位分析人士認為，房地產行業正進入新平衡周期，銷售規模筑底在望。

對于房價觸底，同策房產研究總監宋紅衛指出，可從四個方面展開觀察：首先，相關部門大力度出臺樓市政策，包括貨幣、財政等調控政策，都要極其寬松，盡最大力度給予市場信心支持。其次，各地大力度下場展開收儲，出清房地產行業風險。

第三個重要信號是，市場成交量逐漸回升并保持穩定。四是資產投資回報率需達到一定水平。根據其研究，當房屋租售比的指標，自下而上穿透10年期國債收益率水平時，意味著資產價格或已經接近底部。

“我們認為，這4個方面，是市場觸底的幾個必要條件，當這4個信號齊備時，能夠判斷樓市價格已經觸底。目前來看，第一個信號已經完全實現，但是，第二、三、四個指標仍需要持續觀察，這三個指標只是結構性的實現優化好轉，有待形成持續性的既定性的趨勢?！彼渭t衛表示。

標普信評分析師指出，當前市場已出現好轉跡象，11月一線城市房價開始回溫，其中新房價格止跌，與上月持平；二手房價格環比上漲0.4%。二線城市價格跌幅也顯著收窄，新房、二手房分別環比下降0.1%和0.2%，降幅較10月分別收窄0.4和0.2個百分點。11月全國新房和二手房出現環比價格上漲的城市分別為17個和10個。

就此，曹晶晶認為，2025年新房銷售要實現從階段性恢復到持續性“止跌回穩”，核心是政策要“一鼓作氣”落實到位。

結合國內外經濟研究機構對2025年經濟環境預測，并參照近期宏觀政策及重要會議內容，中指院根據“中國房地產業中長期發展動態模型”預測，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。

業內人士預計，2025年高能級城市將率先企穩，對全國樓市發揮托底作用

“二手房市場交易價格重回增長是商品房市場交易企穩的先導指標，而高線城市已經開始出現企穩信號。我們預計，在100萬套貨幣化安置政策逐步落地的推動下，一二線城市商品房銷售的跌勢將在2025年得到扭轉，進而托底全國樓市?！睒似招旁u分析師稱。

在克而瑞分析師看來，2024年四季度以來銷售指標出現向好跡象的背景下，若穩市場政策能夠持續發力，成交規模持續趨穩，預計2025年下半年核心城市房價有望全面止跌趨穩。

“我們預計，低線城市仍將是全國樓市企穩的主要制約因素。高線城市和低線城市2025年的銷售額增速將顯著分化：高線城市的銷售面積和銷售額將重回增長軌道；而低線城市仍面臨不小的壓力?！蓖跖d萍表示。

“屆時行業長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心將迎來實質性恢復?！笨硕鸱治鰩煼Q。

曹晶晶指出，對后市保持謹慎樂觀之際，也應注意，2025年房地產市場銷售恢復仍面臨諸多挑戰。例如，居民收入預期尚未根本性扭轉，近期居民置業調查數據顯示，影響居民購房節奏的主要原因中，收入不穩定、房價下行預期、還貸能力擔憂位居前三。

另外，新開工面積持續下滑，連續三年新開工面積低于銷售面積，有效供給不足或將制約新房銷售恢復。而二手房市場對新房市場“替代效應”明顯，預計將繼續對新房市場需求形成分流效應。

“房價方面，若政策持續加力，預計明年上半年部分核心城市房價將逐步‘止跌’。若支持政策能密集出臺并落實到位，居民房價預期有望明顯得到改善。”曹晶晶稱。