銷售市場(chǎng)的持續(xù)性對(duì)房企債務(wù)重組效果起到?jīng)Q定性作用。

近來(lái)，多家出險(xiǎn)房企的化債出現(xiàn)了新進(jìn)展。

2025年1月2日，正榮地產(chǎn)對(duì)外公告稱，根據(jù)重組支持協(xié)議的條款，重組支持協(xié)議已于2024年12月31日下午11時(shí)59分失效。

正榮地產(chǎn)稱，將繼續(xù)與各持份者進(jìn)行討論，致力于實(shí)現(xiàn)公司境外債務(wù)的整體重組方案，以保障持份者的利益及確保公平對(duì)待所有適用債權(quán)人。

有接近正榮地產(chǎn)的內(nèi)部人士向記者透露，該項(xiàng)債務(wù)重組方案失效后，要重新談帶削債條款的方案。“具體談判由公司領(lǐng)導(dǎo)和香港辦公室負(fù)責(zé)，其他房企的談判案例會(huì)起到參照的作用。”

正榮地產(chǎn)在2022年初就出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)，并較早地進(jìn)入了債務(wù)重組進(jìn)程。2023年11月初，正榮地產(chǎn)對(duì)外披露了債務(wù)重組方案，進(jìn)行債務(wù)置換等。

第一版?zhèn)鶆?wù)重組方案的一大特點(diǎn)是沒(méi)有進(jìn)行任何本金削減，而同期大部分房企提出的債務(wù)重組方案都進(jìn)行了不同程度的削債。國(guó)泰君安研報(bào)顯示，當(dāng)時(shí)各家房企推進(jìn)的債務(wù)重組方案的削債比例大約在40%-60%。

彼時(shí)業(yè)內(nèi)就有觀點(diǎn)提到，正榮地產(chǎn)不削減債務(wù)的方案超出了債權(quán)人預(yù)期。或是受此影響，正榮地產(chǎn)的債務(wù)重組進(jìn)行推進(jìn)較快，提出債務(wù)重組方案后僅約3個(gè)月，就有79%的債權(quán)人加入了重組支持協(xié)議，并預(yù)計(jì)將在5月初在香港高等法院召開(kāi)聆訊。

就在距離債務(wù)重組完成僅一步之遙時(shí)，正榮地產(chǎn)決定叫停法院聆訊，并表示考慮到房地產(chǎn)行情和公司運(yùn)營(yíng)情況，需要更多時(shí)間考慮重組方案納入的條款是否仍舊合適。

有房企內(nèi)部人士認(rèn)為，正榮地產(chǎn)主動(dòng)叫停并重新考慮債務(wù)重組條款，意在推進(jìn)削債，否則在當(dāng)前的行業(yè)形勢(shì)下，即便重組方案通過(guò)了，日后可能還得面臨二次重組的情況。

克而瑞也認(rèn)為，完成債務(wù)重組并非意味著房企就能夠回歸正常經(jīng)營(yíng)狀況。事實(shí)上，確有較早完成了境外債務(wù)重組的房企再推進(jìn)二次重組。例如富力地產(chǎn)在2022年時(shí)率先完成了境內(nèi)外債務(wù)整體重組，并在同年7月公布，10支美元票據(jù)合并為3支，并展期3-4年，票據(jù)總額將近49.44億美元。但2024年12月中旬，富力又再次重啟境外債務(wù)重組。

相似的變化也發(fā)生在境內(nèi)債務(wù)方面，開(kāi)始有房企尋求將境內(nèi)債務(wù)重組方式從展期轉(zhuǎn)向削債。2024年11月底，此前已完成境內(nèi)債務(wù)重組的融創(chuàng)公布了境內(nèi)債券的二次整體重組方案。方案顯示，融創(chuàng)要對(duì)合計(jì)154億元境內(nèi)公開(kāi)債務(wù)進(jìn)行新一輪重組，提供包括現(xiàn)金要約收購(gòu)、債轉(zhuǎn)股票或者股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四個(gè)選項(xiàng)，如方案落地削債比例將超過(guò)50%。截至2024年底，此次整體重組的10只境內(nèi)債中，有7只債券重組已獲得表決通過(guò)。

華泰證券指出，過(guò)去出險(xiǎn)房企境內(nèi)債務(wù)重組方式較為單一，基本以部分或全部公開(kāi)市場(chǎng)債券的展期為主。出險(xiǎn)房企普遍對(duì)境內(nèi)債選擇展期的原因在于希望“以時(shí)間換空間”，期待地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后能夠借助銷售回款償還展期的債務(wù)。但過(guò)去三年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，疊加出險(xiǎn)房企自身銷售表現(xiàn)仍弱于大盤，導(dǎo)致出險(xiǎn)房企的境內(nèi)債償還依然面臨不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，以融創(chuàng)為代表的出險(xiǎn)房企積極推進(jìn)境內(nèi)債重組，是過(guò)去幾年房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清的重要一步，其是否成功對(duì)于更多出險(xiǎn)房企走出困境具有標(biāo)志性意義。出險(xiǎn)房企債務(wù)壓力減輕一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面則有助于出險(xiǎn)房企有更多資源用于保交樓，降低近年行業(yè)層面的“期房”信任問(wèn)題，改善新房銷售預(yù)期。

在華泰證券看來(lái)，重組方案能否獲得成功的影響因素有三點(diǎn)，包括銷售現(xiàn)金流恢復(fù)的持續(xù)性、債權(quán)人態(tài)度、針對(duì)主體端的政策支持。

“債務(wù)重組給予了出險(xiǎn)房企一個(gè)‘以時(shí)間換空間’的機(jī)會(huì)，由于出險(xiǎn)房企目前已基本失去獲取新增融資的渠道，償還債務(wù)的資金來(lái)源只能通過(guò)銷售回款和資產(chǎn)處置。”上述機(jī)構(gòu)指出，未來(lái)銷售市場(chǎng)的持續(xù)性也對(duì)出險(xiǎn)房企的境內(nèi)債重組效果起到?jīng)Q定性作用。