缺席北京土地市場19個月后，金隅集團(tuán)以超過百億元的投入回歸。北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2024年金隅集團(tuán)在京拿地總地價達(dá)到102.76億元，打破過去一年零的紀(jì)錄。

政策底與市場底的出現(xiàn)，是這家昔日以保障房聞名的北京國企重新拿地的關(guān)鍵。也是認(rèn)識到剛需飽和的現(xiàn)實，此次回歸，金隅推出了全新高端系“北京隅”，但對于做慣了保障性住房、剛需盤的金隅來說，如何講好高端“面包”的邏輯是2025年能否突圍的關(guān)鍵。

百億回歸

重新布局北京市場，金隅2024年在朝陽、豐臺和通州各落一子。

2024年6月25日，金隅以63.8億元摘得朝陽區(qū)十八里店朝陽港1303—686、687地塊，這也是金隅自2022年11月后，再次在北京摘得住宅地塊。回歸北京土地市場“首戰(zhàn)”選擇十八里店朝陽港板塊，與金隅深耕十八里店區(qū)域多年不無關(guān)系。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至2024年末，十八里店朝陽港板塊入市的涉宅地塊共有5宗。2023年9月，上海成通京置業(yè)搖中一宗，后續(xù)打造了保利朝央和煦項目；2024年11月，中海以153.32億元競得酒仙橋+小紅門+十八里店組合地塊。剩余3宗地塊被金隅包攬。

從項目上來看，金隅自2021年相繼在十八里店朝陽港板塊打造了金隅昆泰云筑一期、金隅昆泰云筑二期以及云筑三期云未。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，從金隅在十八里店的深耕策略來看，云筑一期、二期、三期整體去化速度相對良好，每年都能穩(wěn)定實現(xiàn)較高的銷售額，這也是金隅選擇持續(xù)深耕該區(qū)域的原因之一。

除了熟悉的十八里店朝陽港板塊，金隅在2024年10月和11月分別以27億元和11.96億元摘得豐臺區(qū)中關(guān)村科技園地塊和通州區(qū)土橋中路地塊，總地價達(dá)到102.76億元，打破過去一年零的記錄。

頻繁拿地，讓金隅集團(tuán)在全國房企拿地榜單上終于占據(jù)一席之地。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1—11月，金隅地產(chǎn)拿地金額已經(jīng)躋身Top20，排行第17位。

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，金隅拿出百億級別的資金回歸北京土地市場，這既是對自身資金實力的展現(xiàn)，也是市場化反應(yīng)的一種體現(xiàn)。這不僅僅意味著金隅對北京市場的看好，更顯示出金隅具有較強(qiáng)的主動性和主導(dǎo)權(quán)，能夠在市場中作出自己的選擇。這種能力在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下尤為難得，也體現(xiàn)了金隅的實力和穩(wěn)健性。

消失的19個月

金隅在2024年豪擲百億元的強(qiáng)勢回歸與消失的19個月形成了鮮明對比。作為一家長期深耕北京市場的北京地方房企，金隅在2023年并未真正消失，而是持續(xù)參與了北京多宗熱門地塊的競拍。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2023年5月的豐臺區(qū)青塔地塊、6月的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城地塊以及7月的昌平沙河高教園區(qū)地塊的多場北京土地競拍中，均出現(xiàn)了金隅的身影。然而，由于這些地塊的熱度極高，分別吸引了17家、31家以及25家房企競相報名，金隅在搖號環(huán)節(jié)少了份運氣，遺憾未能中簽。

金隅在2023年北京土地市場中未競得地塊，一方面因為時運不濟(jì)，未能幸運中簽。另一方面，盈利能力的下降也成為金隅求穩(wěn)的重要原因之一。

與其他房企以房地產(chǎn)開發(fā)作為最主要的業(yè)務(wù)不同，憑借建材起家的金隅，主營兩大業(yè)務(wù)板塊中，綠色建材板塊營收常年高達(dá)70%，而地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)則僅為20%—30%。根據(jù)2023年財報，金隅綠色建材板塊營收約為794.69億元，同比微增1.1%，但受到營業(yè)成本上漲6.4%的原因，毛利率僅為8.55%，同比下降4.55個百分點。

同樣的情況還存在于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，雖然2023年營收同比增長15.05%，但營業(yè)成本卻同比增加19.86%，受此影響毛利率同比減少3.26個百分點，下滑至18.9%。但可以看到，雖然金隅毛利率下滑，但相比同期地產(chǎn)行業(yè)其他房企——保利發(fā)展和綠城毛利率7.73%、12.99%，仍處于行業(yè)較高水平。

即便如此，受兩大主營業(yè)務(wù)板塊盈利能力減弱的影響，2023年金隅歸母凈利潤僅為0.25億元，同比下滑97.94%。業(yè)績端表現(xiàn)疲軟，曾被譽(yù)為“京城大地主”的金隅，2023年在土地投拓端也十分謹(jǐn)慎。

根據(jù)金隅2023年財報，年內(nèi)金隅共競得3宗涉宅用地，分別位于蘇州市、唐山市以及上海市，拿地金額約為56.15億元，拿地面積約為10.35萬平方米。而在2022年，金隅共在北京取得3宗地塊，拿地金額達(dá)116.12億元，拿地面積約為12.23萬平方米。

截至2023年底，金隅權(quán)益規(guī)劃建筑面積約為586.02萬平方米，而當(dāng)年商品房簽約銷售面積96.36萬平方米。如何提升銷售能力，將是金隅在接下來市場開發(fā)中面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。

金隅集團(tuán)總經(jīng)理顧昱在2023年業(yè)績會上曾表示，“未來將根據(jù)去化和回款情況合理把握拿地節(jié)奏，積極穩(wěn)妥拿地，此外，將深耕已進(jìn)入城市，以北京和長三角等區(qū)域的一線和強(qiáng)二線城市為重點”。

高端產(chǎn)品系尚需市場檢驗

2024年，隨著央行“517”新政發(fā)布后，對于首付比例、房貸利率等一系列地產(chǎn)政策的放寬，以及各城市陸續(xù)落地優(yōu)化政策，全國房地產(chǎn)市場普遍回暖。正如顧昱所言，作為金隅大本營的北京成為最好的選擇。

回歸大本營，金隅也在“卷”品質(zhì)。

金隅此前在十八里店朝陽港板塊打造的三個項目，截至2024年12月23日，去化率分別為82.28%、59.78%以及75.25%，均為初、中端改善為主的云筑產(chǎn)品線，唯獨缺失高端項目。以至于當(dāng)金隅繼續(xù)在該區(qū)域摘得地塊后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測云筑四期要到來了。

但令人意外的是，2024年10月25日，金隅宣布新摘得的十八里店朝陽港項目案名定為北京隅·東序，這是金隅北京首個豪宅產(chǎn)品。樓盤信息顯示，該項目主要對接改善型和豪宅市場，戶型有127—193平方米三至四居。

在公布項目案名后僅一個半月的時間，2024年12月16日，北京隅·東序正式開盤，根據(jù)項目宣傳海報，開盤首日成交235套，成交總金額突破25億元。

除了北京隅·東序項目，金隅在2024年10月31日摘得的豐臺區(qū)中關(guān)村科技園豐臺園東區(qū)三期項目1516-60地塊，在12月2日也發(fā)布了項目案名——北京隅·西頌，延續(xù)了金隅“北京隅”的產(chǎn)品系。

隨著市場競爭的日益加劇，提升產(chǎn)品力成為房企的共識。此前金隅的產(chǎn)品在市場上的存在感較低，并沒有獲得足夠的關(guān)注和認(rèn)可，這在當(dāng)前的競爭環(huán)境中尤為不利。或許正是認(rèn)識到了這一點，才有“北京隅”高端產(chǎn)品系的出現(xiàn)。

金隅能否憑借該項目一戰(zhàn)成名，真正打造出具有品牌力的高端產(chǎn)品，成為留給購房者以及業(yè)內(nèi)人士的最大懸念。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，金隅選擇豪宅產(chǎn)品路線，標(biāo)志著其正式進(jìn)軍豪宅市場，實現(xiàn)從中端產(chǎn)品向高端產(chǎn)品的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。這一調(diào)整主要基于當(dāng)前改善性需求的增加，尤其是豪宅市場，可以按照好房子的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面打造。同時，土地出讓規(guī)則的調(diào)整也為金隅提供了打造好房子、豪宅的機(jī)會，進(jìn)而增加利潤空間。因此，走出中低端產(chǎn)品路線，打造豪宅產(chǎn)品成為金隅未來經(jīng)營發(fā)展的方向和重點，也是業(yè)績增長的新曲線。

產(chǎn)品力尚需市場驗證，但項目周邊競爭壓力已顯而易見。2024年11月29日，中海以153.32億元的價格摘得北京朝陽“巨無霸”組團(tuán)地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄。該組團(tuán)地塊中就包括十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項目1303-692、683，1301-L01、L02地塊。北京隅·東序即將迎來一位勁敵。

近幾年，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，央國企和地方國資房企成為拿地主力。如今，北京市場又迎來了一位競爭者，但行業(yè)發(fā)展的根本邏輯已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。對于做慣了保障性住房、剛需盤的金隅來說，如何講好高端“面包”的邏輯是2025年能否突圍的關(guān)鍵。