缺席北京土地市場19個月后，金隅集團以超過百億元的投入回歸。北京商報記者統計發現，2024年金隅集團在京拿地總地價達到102.76億元，打破過去一年零的紀錄。
政策底與市場底的出現，是這家昔日以保障房聞名的北京國企重新拿地的關鍵。也是認識到剛需飽和的現實，此次回歸，金隅推出了全新高端系“北京隅”，但對于做慣了保障性住房、剛需盤的金隅來說，如何講好高端“面包”的邏輯是2025年能否突圍的關鍵。
百億回歸
重新布局北京市場，金隅2024年在朝陽、豐臺和通州各落一子。
2024年6月25日，金隅以63.8億元摘得朝陽區十八里店朝陽港1303—686、687地塊，這也是金隅自2022年11月后，再次在北京摘得住宅地塊。回歸北京土地市場“首戰”選擇十八里店朝陽港板塊，與金隅深耕十八里店區域多年不無關系。
北京商報記者梳理發現，截至2024年末，十八里店朝陽港板塊入市的涉宅地塊共有5宗。2023年9月，上海成通京置業搖中一宗，后續打造了保利朝央和煦項目；2024年11月，中海以153.32億元競得酒仙橋+小紅門+十八里店組合地塊。剩余3宗地塊被金隅包攬。
從項目上來看，金隅自2021年相繼在十八里店朝陽港板塊打造了金隅昆泰云筑一期、金隅昆泰云筑二期以及云筑三期云未。
合碩機構首席分析師郭毅認為，從金隅在十八里店的深耕策略來看，云筑一期、二期、三期整體去化速度相對良好，每年都能穩定實現較高的銷售額，這也是金隅選擇持續深耕該區域的原因之一。
除了熟悉的十八里店朝陽港板塊，金隅在2024年10月和11月分別以27億元和11.96億元摘得豐臺區中關村科技園地塊和通州區土橋中路地塊，總地價達到102.76億元，打破過去一年零的記錄。
頻繁拿地，讓金隅集團在全國房企拿地榜單上終于占據一席之地。中指研究院數據顯示，2024年1—11月，金隅地產拿地金額已經躋身Top20，排行第17位。
易居研究院副院長嚴躍進表示，金隅拿出百億級別的資金回歸北京土地市場，這既是對自身資金實力的展現，也是市場化反應的一種體現。這不僅僅意味著金隅對北京市場的看好，更顯示出金隅具有較強的主動性和主導權，能夠在市場中作出自己的選擇。這種能力在當前經濟環境下尤為難得，也體現了金隅的實力和穩健性。
消失的19個月
金隅在2024年豪擲百億元的強勢回歸與消失的19個月形成了鮮明對比。作為一家長期深耕北京市場的北京地方房企，金隅在2023年并未真正消失，而是持續參與了北京多宗熱門地塊的競拍。
北京商報記者梳理發現，2023年5月的豐臺區青塔地塊、6月的北京經濟技術開發區亦莊新城地塊以及7月的昌平沙河高教園區地塊的多場北京土地競拍中，均出現了金隅的身影。然而，由于這些地塊的熱度極高，分別吸引了17家、31家以及25家房企競相報名，金隅在搖號環節少了份運氣，遺憾未能中簽。
金隅在2023年北京土地市場中未競得地塊，一方面因為時運不濟，未能幸運中簽。另一方面，盈利能力的下降也成為金隅求穩的重要原因之一。
與其他房企以房地產開發作為最主要的業務不同，憑借建材起家的金隅，主營兩大業務板塊中，綠色建材板塊營收常年高達70%，而地產開發業務則僅為20%—30%。根據2023年財報，金隅綠色建材板塊營收約為794.69億元，同比微增1.1%，但受到營業成本上漲6.4%的原因，毛利率僅為8.55%，同比下降4.55個百分點。
同樣的情況還存在于地產開發業務，雖然2023年營收同比增長15.05%，但營業成本卻同比增加19.86%，受此影響毛利率同比減少3.26個百分點，下滑至18.9%。但可以看到，雖然金隅毛利率下滑，但相比同期地產行業其他房企——保利發展和綠城毛利率7.73%、12.99%，仍處于行業較高水平。
即便如此，受兩大主營業務板塊盈利能力減弱的影響，2023年金隅歸母凈利潤僅為0.25億元，同比下滑97.94%。業績端表現疲軟，曾被譽為“京城大地主”的金隅，2023年在土地投拓端也十分謹慎。
根據金隅2023年財報，年內金隅共競得3宗涉宅用地，分別位于蘇州市、唐山市以及上海市，拿地金額約為56.15億元，拿地面積約為10.35萬平方米。而在2022年，金隅共在北京取得3宗地塊，拿地金額達116.12億元，拿地面積約為12.23萬平方米。
截至2023年底，金隅權益規劃建筑面積約為586.02萬平方米，而當年商品房簽約銷售面積96.36萬平方米。如何提升銷售能力，將是金隅在接下來市場開發中面臨的關鍵挑戰。
金隅集團總經理顧昱在2023年業績會上曾表示，“未來將根據去化和回款情況合理把握拿地節奏，積極穩妥拿地，此外，將深耕已進入城市，以北京和長三角等區域的一線和強二線城市為重點”。
高端產品系尚需市場檢驗
2024年，隨著央行“517”新政發布后，對于首付比例、房貸利率等一系列地產政策的放寬，以及各城市陸續落地優化政策，全國房地產市場普遍回暖。正如顧昱所言，作為金隅大本營的北京成為最好的選擇。
回歸大本營，金隅也在“卷”品質。
金隅此前在十八里店朝陽港板塊打造的三個項目，截至2024年12月23日，去化率分別為82.28%、59.78%以及75.25%，均為初、中端改善為主的云筑產品線，唯獨缺失高端項目。以至于當金隅繼續在該區域摘得地塊后，業內普遍預測云筑四期要到來了。
但令人意外的是，2024年10月25日，金隅宣布新摘得的十八里店朝陽港項目案名定為北京隅·東序，這是金隅北京首個豪宅產品。樓盤信息顯示，該項目主要對接改善型和豪宅市場，戶型有127—193平方米三至四居。
在公布項目案名后僅一個半月的時間，2024年12月16日，北京隅·東序正式開盤，根據項目宣傳海報，開盤首日成交235套，成交總金額突破25億元。
除了北京隅·東序項目，金隅在2024年10月31日摘得的豐臺區中關村科技園豐臺園東區三期項目1516-60地塊，在12月2日也發布了項目案名——北京隅·西頌，延續了金隅“北京隅”的產品系。
隨著市場競爭的日益加劇，提升產品力成為房企的共識。此前金隅的產品在市場上的存在感較低，并沒有獲得足夠的關注和認可，這在當前的競爭環境中尤為不利。或許正是認識到了這一點，才有“北京隅”高端產品系的出現。
金隅能否憑借該項目一戰成名，真正打造出具有品牌力的高端產品，成為留給購房者以及業內人士的最大懸念。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，金隅選擇豪宅產品路線，標志著其正式進軍豪宅市場，實現從中端產品向高端產品的戰略轉型。這一調整主要基于當前改善性需求的增加，尤其是豪宅市場，可以按照好房子的標準進行全面打造。同時，土地出讓規則的調整也為金隅提供了打造好房子、豪宅的機會，進而增加利潤空間。因此，走出中低端產品路線，打造豪宅產品成為金隅未來經營發展的方向和重點，也是業績增長的新曲線。
產品力尚需市場驗證，但項目周邊競爭壓力已顯而易見。2024年11月29日，中海以153.32億元的價格摘得北京朝陽“巨無霸”組團地塊，打破了北京單筆土地出讓金紀錄。該組團地塊中就包括十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683，1301-L01、L02地塊。北京隅·東序即將迎來一位勁敵。
近幾年，房地產市場進入深度調整期，央國企和地方國資房企成為拿地主力。如今，北京市場又迎來了一位競爭者，但行業發展的根本邏輯已經發生了轉變。對于做慣了保障性住房、剛需盤的金隅來說，如何講好高端“面包”的邏輯是2025年能否突圍的關鍵。
