代建行業的競爭愈發白熱化。
據億翰智庫監測數據，2024年代建房企新增建筑面積達到約2.2億平方米，較上年增長27%，整體規模首次超過2億平方米。盡管市場規模持續擴大，但增速下降26個百分點，行業發展進入新的階段。
中指研究院最新發布的《2024年中國房地產代建企業排行榜》顯示，2024年28家典型代建企業代建新增規劃建筑面積同比增長7.7%，這一增長速度相較于2018年至2023年的全國代建行業年平均增長速度有所下滑。其中，綠城管理以3649萬平方米新簽約規劃建筑面積穩居行業首位，旭輝建管和藍城集團分別以1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規劃建筑面積排在第二和第三位。
《每日經濟新聞》記者注意到，雖然代建企業新增簽約面積速度有所下降，但在2024年，市場上有意愿、有能力的房企幾乎全部“下場”。截至2024年9月，已有超百家房企入局代建或承接代建業務。業內人士表示，2025年代建市場競爭同樣會非常激烈，市場規模不一定會有太大增長，預計將與2024年持平。
來源：億翰智庫
超百家房企入局代建賽道
2024年房地產行業仍處于深度調整期，主動轉型新賽道成為房企的普遍選擇。
克而瑞監測數據顯示，截至2024年9月，已經有超過100家房企入局代建或承接代建業務。其中，2024年上半年銷售額50強房企中布局代建的企業數量達到46家，銷售額百強房企中進軍代建的企業占比約80%。
隨著市場競爭加劇，代建行業的市場集中度有所下降。據億翰智庫統計，截至2024年底，排名前10的企業占據了58%的市場份額，而剩下的近百家企業瓜分了剩余的42%市場份額。
另據中指研究院數據，2024年，綠城管理、旭輝建管和藍城集團分別以3649萬平方米、1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規劃建筑面積排在行業前三位。
來源：中指研究院
其中，TOP5企業新簽約規劃建筑面積均值為1783萬平方米，同比增長3.5%；TOP6—20企業新增規劃建筑面積均值為640萬平方米，同比大幅增長21.9%；TOP21—30企業新簽約規劃建筑面積均值為171萬平方米，同比增長6.2%。
“從各陣營代建企業來看，總體呈現出頭部穩健、中部崛起的特征。”中指研究院企業研究總監劉水分析指出，頭部企業由于新增規模較大，很難保持快速增長，因而增速較慢，這也符合服務行業規模增速的固有特征。
以龍湖龍智造為例，2022年其品牌首次亮相，但截至目前已與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學、中國東方、螞蟻集團、小米集團、未央城建等在內的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業機構建立了良好合作關系。
僅2024年，龍湖龍智造就新增代建類項目60個，總建筑面積800萬平方米；已累計獲取代建類項目150個，總建筑面積超過2400萬平方米；在管銷售業態項目中，全年累計銷售達106億元。與此同時，2024年龍湖龍智造還全新發布了千丁數科“4+N”智慧空間科技產品、龍智精工裝配式“6+N”產品以及龍智設計“5M虛擬建造”產品等三大類產品服務。
值得關注的是，越來越多的出險房企也進一步尋求在代建領域的突破機會。
以旭輝建管為例，每經記者從旭輝集團了解到，2024年旭輝建管團隊規模從400多人增加到800多人，新簽約規模排名從2023年的第七位提升5個位次至行業第二位。截至2024年底，旭輝建管累計在管項目近200個，累計在管總建筑面積超過3000萬平方米，累計項目城市覆蓋超過70個。
“2025年旭輝建管仍會保持增長，但策略有所調整，從最初強調規模到現在規模與質量并舉，會把簽約質量、經營質量看得更重，包括2025年整個經營指標到給各區域下達的任務要求都一樣。”旭輝建管總裁劉冰洋在接受每經記者采訪時表示。
再看融創中國，2024年將代建平臺更名為而今管理，全年新簽約代建面積為756萬平方米，暫時位列新簽規模排行榜第12位。不過，從其更名可以看出，融創中國未來也將更加重視代建業務的拓展。
值得注意的是，2024年國央企正逐步成為代建領域的新勢力，如潤地管理、招商建管、綠地智慧等企業，打破了以往民營企業主導的局面。
“代建行業目前競爭較為激烈，行業從原來的主流房企為主到現在大量國央企進入，包括地方性企業紛紛加入，代建公司數量在不斷增加。”在劉冰洋看來，代建行業其實不是特別大的一個行業，不像原來地產有十幾萬億元規模，可以由很多企業來做。
政府代建正處“風口”
每經記者注意到，2024年政府代建成為房企代建拓展的主要發力點。
億翰智庫監測數據顯示，2024年TOP10代建企業的政府代建新簽規模約4867萬平方米，占比高達82.7%。
另據中指研究院監測，2024年，綠城管理以1145萬平方米的政府代建新簽約規劃建筑面積位列行業第一，潤地管理和旭輝建管分別以1016萬平方米和730萬平方米的政府代建新簽約規劃建筑面積排在行業第二和第三位。
劉水表示：“當前，部分企業一方面在積極獲取保障性住房、城中村改造等政府代建項目；另一方面，也在不斷嘗試探索各類政府代建新模式。”
以旭輝建管為例，目前國資委托類業務占旭輝建管總業務的比重已經超過50%；AMC（資產管理公司）委托業務占比接近10%，其中2024年該類業務占其新簽約代建面積的46%。劉冰洋表示，未來旭輝建管將繼續重點布局國資類和AMC類業務。
而華潤置地的早期代建業務主要集中在園區、體育館等政府代建項目上發力。從2008年華潤置地接手深圳灣體育中心項目，此后其代建業務逐步拓展至保障房、市政道路、學校、醫院、河道、公園、工業園區等。而招商建管代建業務中的政府代建比重達到75%，其中按照項目性質來看，歸屬于公建配套的代建比重接近六成。
此外，綠地控股、國貿地產、中天美好和宋都管理的代建業務中，2024年前三季度的政府代建面積占比均超過60%。
另據克而瑞對29個重點城市的監測，商品住宅項目代建中，城投公司在集中供地中托底拿地的項目是主要來源。“由于城投公司自身在開發運營、成本控制等方面能力不如專業的開發商，因此在城投托底拿地后由專業開發商進行全過程代建代銷服務。”
來源：中指研究院
按項目開盤時間來看，2020年、2021年29個重點城市開盤的項目中代建的比例不足0.7%，此后逐步提升，2023年29個重點城市代建比例達到4.65%，比2022年增加3.62個百分點，而2024年比例進一步增長至6.28%。
“目前核心城市的商業代建比例仍然較低，在近萬個在售項目中，代建比例（按項目個數）僅有1.67%，與發達國家較高的代建滲透率相比，代建領域未來還很大的提升空間。”克而瑞分析指出，在典型城市中，長沙2021年以來城投拿地數量的比例達到72%，但目前代建比例僅有1.07%；重慶城投拿地比例為65%，當前代建比例為0.71%，兩者還未達到平均水平1.67%。
而當交付力成為行業關鍵詞時，房地產代建企業也將交付擺在了更為重要的位置。從中指研究院統計數據來看，2024年代建行業交付規模TOP10企業累計交付房屋約18.84萬套，綠城管理以約8.03萬套的交付量排在榜首，中原建業和建發建管分別以約4.70萬套和2.18萬套排在第二和第三位。
需要注意的是， 在“保交付”政策頻出之下，近兩年紓困代建發展迅速。除綠城管理、信達等企業外，民營企業中金科、華宇形成了“后進先出”獨具特色的代建紓困模式。如金科金建管2024年上半年新拓代建項目中有34%來自紓困項目，紓困項目在管達到8個，總建面接近170萬平方米。
對于2025年的代建市場，劉冰洋認為，競爭同樣會非常激烈，還有更多企業會入局代建賽道。“但市場規模不一定會有太大增長，可能會與2024年持平。未來應該是以頭部企業長期生存，保持業務的連續性，每年獲得一定合理數量的項目。”
