進入2025年，中海在土地市場的野心依舊。

1月16日，深圳迎來今年第一塊住宅用地出讓，龍崗區龍城街道的G01045-0200宗地，起拍價17.99億元，該地塊也是龍崗區在2023年3月底后首次出讓的宅地，再加上地塊位于龍崗中心區的核心地段，備受業界關注。

當日，包括華潤、招商、中海、越秀在內的8家實力房企都參與了這場競拍。

最終，在歷經246輪叫價、將近一個半小時的鏖戰后，中海成功競得該地塊，成交樓面價29611元/平方米，溢價率高達70.4%，完全超出市場預期，也成為深圳近年來溢價最高的一塊宅地。

而就在同一天，中海還以40.08億元的底價成功摘得了北京豐臺區西南郊冷庫及周邊改造項目FT00-2404-0005地塊，成交樓面價5.8萬元/平方米。

一天之內，便拿出70億元在北京深圳兩城買地，足以見得中海今年在土地布局上的雄心。

兩宗地均為熱點地塊

就此次拿地的情況來看，深圳的G01045-0200地塊位于龍崗區大運中心北側，地理位置優越，建筑面積超過10萬平米，是一塊純商品住房用地，無配建、無70/90戶型限制，建成后的商品房也不限售價，參考周邊同類改善項目，項目未來的利潤較為可觀。

從市場前景分析，G01045-0200宗地所在的龍崗大運板塊一直以來都是深圳東部樓市的成交熱點區域。龍崗區也是2024年深圳新房交易第二高、二手房交易第一高的區域，受福田、南山等核心區的輻射影響，改善型買家較多。

“目前片區項目供給比較多，但新一代面向改善型的好房子較少。中海的品牌和產品打造能力，能帶動改善型需求的充分釋放，該項目也將成為2025年中海在深圳業績的保障”，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出。

而北京豐臺西南郊冷庫的FT00-2404-0005地塊，位于豐臺區玉泉營街道，屬于麗澤金融商務區的輻射范圍，該地塊為純住宅用地，無多余配建，不限地價、不設指導價，建控規模約6.91萬平米，容積率2.52，限高80米，可做高層建筑。

地理位置上，該地塊所處環線位置優越，北接京滬線，東臨京開高速，南靠南三環，西界規劃中的柳村路，交通出行十分便利。

并且，作為北京首批謀劃的20個城中村改造項目之一，該地塊也是豐臺區7個城中村改造項目之一，經過拆遷騰退改造再布局，未來板塊的面貌和配套也會再上一個臺階。

“從項目周邊的銷售情況來看，同類競品項目北京瑞府的網簽率超過90%，此時拿地能夠有效補充板塊庫存，時機剛剛好”，中指研究院土地市場研究負責人張凱分析表示。

值得注意的是，此次并非中海首次布局豐臺。

去年12月，中海曾斥資百億拿下北京單幅總價地王——萬泉寺地塊，與此次的西南郊冷庫地塊直線距離僅300米。

張凱認為，此次再布局豐臺區域，一方面驗證了去年10月中海與豐臺區政府簽署戰略合作協議，計劃深耕豐臺的想法；另一方面，也讓市場對其后續的項目規劃充滿期待。

目前市場有觀點推測，西南郊冷庫地塊未來或將與萬泉寺地塊項目聯合打造，北側地塊以改善大戶型為主力，南側做成小面積段剛改產品，以多樣化產品來提升市場競爭力。

中海的拿地邏輯

中指研究院統計數據顯示，2024年，中海地產權益拿地金額688億元，位列全國百強房企榜首，比第二名多出了105億元。

回顧中海地產2024年全年的拿地軌跡，不難發現其在區域布局上有著清晰的思路。

一線城市始終是中海的重點關注對象，深圳、北京等城市的優質地塊頻繁出現在其拿地清單中。

僅去年一年，中海地產在北京就至少斬獲了4宗重量級地塊，北京區域的拿地總金額超過340億元。在深圳，又與華潤置地以185.12億元聯合拿下了深圳灣的總價新“地王”，打破了深圳宅地出讓歷史的最高總價紀錄。

“中海地產一直聚焦于核心城市、核心地段的優質改善型項目，這些項目的確定性更強，銷售去化與回報都非常理想”，在去年3月的業績發布會上，中海地產行政總裁張智超曾表示。

據張智超透露，目前公司的投資和銷售都相對聚焦于4個一線城市和14個強二線城市，這些重點城市銷售額規模將穩定在5萬億元左右水平，且穩定性比其他城市更強。與此同時，中海還布局了十來個機會型城市，這些城市的市場容量將穩定在1萬億左右水平。

高能級城市往往在經濟、人口、居民消費能力等方面強于低能級城市，在當下的房地產行業的調整期，抗周期性也較強。

以深圳為例，在本輪房地產市場的復蘇中，表現就十分突出。

樂有家研究中心統計顯示，2024年深圳一手住宅預售網簽37972套，二手住宅網簽54487套，共成交了92459套，同比2023年一二手住宅的64389套，上漲了44%。尤其在第四季度利好政策的密集發布下，10-12月新房銷售同比分別增長56%、191%、228%，成績十分亮眼。

據克爾瑞統計，2024年，中海地產在深圳的權益銷售金額為256.56億元，位居深圳銷售榜榜首，表現強勁。

“中海也想趁勢而上，扎根到重點城市、重點區域，靠單盤實現業績的甜頭，這次也一樣”，李宇嘉表示。

央國企依舊為當下拿地主力

受房地產市場持續調整影響，2024年土地市場熱度提升明顯，但整體呈現出復雜態勢。

供應方面，受多種因素影響，土地供應節奏有所波動。中指數據統計，2024年住宅用地成交規模及出讓金降幅均超兩成，土地出讓金僅為2020年高點四成左右；2024年300城各類用地出讓金2.7萬億元，同比下降23.1%，其中住宅用地出讓金2.1萬億元，同比下降27.8%。

溢價率方面也整體維持在相對較低的水平，2024年，300城各類用地及住宅用地溢價率分別為3.8%、4.3%，較2023年分別下降0.3和0.4個百分點，也反映出在行業的深度調整階段，房企在拿地時更加謹慎。

從不同城市的成交情況來看，規模均有縮量，其中一線城市土地出讓金占比提升，房企拿地進一步聚焦，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重仍仍舊過半，如北京、上海、杭州、深圳幾個核心一二點城市仍是房企重要布倉城市，市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢。

從拿地企業屬性來看，央國企及地方國資仍為拿地的絕對主力。

中指數據顯示，2024年22城累計拿地金額中央國企占比46%，地方國資占比32%，兩者合計達78%，較2023年提升3個百分點。尤其是北京、上海、廣州、深圳等核心熱點城市，央國企占比均在八成左右。

國金證券研究認為，在當前時點，地產需關注后續潛在降準降息、更大力度政策催化、城中村改造及收儲的持續落地。持續推薦穩健經營且政策敏感形標的，房開企業推薦重點布局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企。