2024年，是保利發(fā)展蟬聯(lián)銷售榜首的一年，但也是保利發(fā)展營收和利潤雙降的一年。

2025年1月17日，保利發(fā)展發(fā)布的業(yè)績快報顯示，預計公司2024年度營收為3128億元，同比減少9.83%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤50.16億元，較上年同期減少70.51億元，同比減少58.43%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比減少61.9%。

“保利發(fā)展利潤下滑與其投資策略和企業(yè)目標是相關的。”鏡鑒咨詢總監(jiān)張宏偉表示：“在沖規(guī)模時期，保利發(fā)展曾下沉到三四線城市拿地，也在一二線城市拿下高價地，從而蠶食了利潤，而且這些項目銷售并不太好，也有降價促銷的情況，現(xiàn)在這些項目陸續(xù)進入了結轉期，盈利出現(xiàn)下滑。”

蟬聯(lián)“銷冠”，但營收、凈利同比下降

受行業(yè)下行影響，2024年，保利發(fā)展銷售規(guī)模收縮，全年累計銷售額3230億元，同比下降23.5%；累計銷售面積1797萬平方米，同比下降24.7%；銷售均價17980元/平方米，同比上漲1.6%。根據(jù)克而瑞銷售榜單，2024年保利發(fā)展全口徑銷售額穩(wěn)居行業(yè)頭把交椅。

在蟬聯(lián)銷冠的同時，2024年，保利發(fā)展營業(yè)總收入同比下降9.83%，歸母凈利潤同比下滑58.43%，尤其是凈利的下滑幅度超乎外界預期。

對于業(yè)績預減主要原因，保利發(fā)展方面表示，公司營業(yè)總收入同比下降主要源于房地產(chǎn)項目年內交付結轉規(guī)模下降；公司相關利潤指標同比下降，主要源于房地產(chǎn)項目結轉規(guī)模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。

IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜指出：“首先，2024年保利發(fā)展營收下降近一成，主要源于項目交付結轉規(guī)模減少；同時，結轉毛利率下滑也是利潤下降的重要原因。2024年，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率持續(xù)下行，前三季度行業(yè)平均毛利率已降至14.0%，較上年同期下降3.0個百分點。此外，資產(chǎn)減值計提也是一大原因，保利發(fā)展結合市場情況對部分項目計提減值準備，這直接影響了當期利潤。2024年前三季度，行業(yè)資產(chǎn)減值損失同比增長79%，減值壓力前置且規(guī)模顯著增大。”

同比2023年的情況來看，2023年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入3468.9億元，同比增長23.4%；歸母凈利潤120.7億元，同比下降34.1%。也就是說2023年，保利發(fā)展的營收仍然有較大幅度的增長，只是“增收不增利”，而在2024年保利發(fā)展的盈利困境更加凸顯，其歸母凈利潤下滑幅度超過50%。

張宏偉認為，保利發(fā)展利潤的下滑與前兩年拿地布局相關。比如，2017年-2020年，在保利發(fā)展“爭前三”的關鍵期，大力加碼了三四線城市的布局，在2018年保利發(fā)展三四線城市拓展面積就升至50%。但是這兩年三四線城市在房地產(chǎn)市場調整之際，銷售情況并不佳，保利發(fā)展部分項目不得不降價促銷，由此利潤空間也一再擠壓。

從戰(zhàn)略布局角度，保利發(fā)展近兩年已經(jīng)在削減拿地支出，并且從三四線中抽身、聚焦一二線等核心城市的布局。根據(jù)保利發(fā)展三季報及獲得房地產(chǎn)項目月度公告統(tǒng)計，2024年全年，其拿地面積329萬平方米、拿地金額682億元，拿地銷售面積比18.3%、拿地銷售金額比21.1%，并持續(xù)向核心城市核心區(qū)域集中。對比2023年1359億元的權益拿地金額，保利發(fā)展的拿地支出已經(jīng)削減了近一半。

柏文喜指出，當前，保利發(fā)展聚焦一二線城市，2024年其一二線城市拓展占比94%（其中，一線城市占比74%），市占率超過10%的城市達28個。

保利開年動作：裁區(qū)并區(qū)、加緊融資

值得一提的是，今年開年，保利發(fā)展就進行了新一輪的組織架構調整。

據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者了解，在區(qū)域公司合并方面，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司； 保利浙江與浙南公司合并為浙江公司；保利山東與齊魯公司合并為山東公司；保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。從區(qū)域合并來看，東北、山東、江蘇等地分公司陸續(xù)合并，這也是戰(zhàn)略聚焦的表現(xiàn)。

人事調整上，該公司提名保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松，擔任保利上海公司總經(jīng)理；提名保利浙江公司總經(jīng)理張磊，擔任保利戰(zhàn)投中心總經(jīng)理；提名保利上海總經(jīng)理傅小君，擔任保利浙江公司董事長；提名保利浙南總經(jīng)理朱忠偉，擔任浙江公司總經(jīng)理。

此外，值得關注的是，在2024年年末，保利發(fā)展公告，周東利因工作調整原因，申請辭去公司董事、總經(jīng)理及董事會戰(zhàn)略委員會委員職務；辭職后，周東利將不再擔任公司及下屬子公司任何職務。周東利在任期間，也是保利發(fā)展規(guī)模沖到第一，然而盈利下滑的時期。目前，保利發(fā)展尚未公布新的總經(jīng)理人選。

除了組織架構和人事調整外，保利發(fā)展還加緊了融資步伐。

今年1月16日，保利發(fā)展公告，其95億元可轉債募資方案獲上交所審核通過，募集資金將用于北京、上海、佛山等城市的15個地產(chǎn)項目并補充流動資金。

對于保利發(fā)展的業(yè)績表現(xiàn)，平安證券在業(yè)績點評中認為，保利發(fā)展2024年堅定去庫存調結構，業(yè)績壓力逐步釋放，有望平穩(wěn)穿越周期并持續(xù)向好發(fā)展，但同時也需警惕其“盈利能力修復緩慢、持續(xù)減值等風險”。