2024年，是保利發展蟬聯銷售榜首的一年，但也是保利發展營收和利潤雙降的一年。
2025年1月17日，保利發展發布的業績快報顯示，預計公司2024年度營收為3128億元，同比減少9.83%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤50.16億元，較上年同期減少70.51億元，同比減少58.43%；扣除非經常性損益的凈利潤44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比減少61.9%。
“保利發展利潤下滑與其投資策略和企業目標是相關的。”鏡鑒咨詢總監張宏偉表示：“在沖規模時期，保利發展曾下沉到三四線城市拿地，也在一二線城市拿下高價地，從而蠶食了利潤，而且這些項目銷售并不太好，也有降價促銷的情況，現在這些項目陸續進入了結轉期，盈利出現下滑。”
蟬聯“銷冠”，但營收、凈利同比下降
受行業下行影響，2024年，保利發展銷售規模收縮，全年累計銷售額3230億元，同比下降23.5%；累計銷售面積1797萬平方米，同比下降24.7%；銷售均價17980元/平方米，同比上漲1.6%。根據克而瑞銷售榜單，2024年保利發展全口徑銷售額穩居行業頭把交椅。
在蟬聯銷冠的同時，2024年，保利發展營業總收入同比下降9.83%，歸母凈利潤同比下滑58.43%，尤其是凈利的下滑幅度超乎外界預期。
對于業績預減主要原因，保利發展方面表示，公司營業總收入同比下降主要源于房地產項目年內交付結轉規模下降；公司相關利潤指標同比下降，主要源于房地產項目結轉規模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。
IPG中國首席經濟學家柏文喜指出：“首先，2024年保利發展營收下降近一成，主要源于項目交付結轉規模減少；同時，結轉毛利率下滑也是利潤下降的重要原因。2024年，房地產行業整體毛利率持續下行，前三季度行業平均毛利率已降至14.0%，較上年同期下降3.0個百分點。此外，資產減值計提也是一大原因，保利發展結合市場情況對部分項目計提減值準備，這直接影響了當期利潤。2024年前三季度，行業資產減值損失同比增長79%，減值壓力前置且規模顯著增大。”
同比2023年的情況來看，2023年，保利發展實現營業總收入3468.9億元，同比增長23.4%；歸母凈利潤120.7億元，同比下降34.1%。也就是說2023年，保利發展的營收仍然有較大幅度的增長，只是“增收不增利”，而在2024年保利發展的盈利困境更加凸顯，其歸母凈利潤下滑幅度超過50%。
張宏偉認為，保利發展利潤的下滑與前兩年拿地布局相關。比如，2017年-2020年，在保利發展“爭前三”的關鍵期，大力加碼了三四線城市的布局，在2018年保利發展三四線城市拓展面積就升至50%。但是這兩年三四線城市在房地產市場調整之際，銷售情況并不佳，保利發展部分項目不得不降價促銷，由此利潤空間也一再擠壓。
從戰略布局角度，保利發展近兩年已經在削減拿地支出，并且從三四線中抽身、聚焦一二線等核心城市的布局。根據保利發展三季報及獲得房地產項目月度公告統計，2024年全年，其拿地面積329萬平方米、拿地金額682億元，拿地銷售面積比18.3%、拿地銷售金額比21.1%，并持續向核心城市核心區域集中。對比2023年1359億元的權益拿地金額，保利發展的拿地支出已經削減了近一半。
柏文喜指出，當前，保利發展聚焦一二線城市，2024年其一二線城市拓展占比94%（其中，一線城市占比74%），市占率超過10%的城市達28個。
保利開年動作：裁區并區、加緊融資
值得一提的是，今年開年，保利發展就進行了新一輪的組織架構調整。
據新京報貝殼財經記者了解，在區域公司合并方面，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司； 保利浙江與浙南公司合并為浙江公司；保利山東與齊魯公司合并為山東公司；保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。從區域合并來看，東北、山東、江蘇等地分公司陸續合并，這也是戰略聚焦的表現。
人事調整上，該公司提名保利產研中心總經理吳勁松，擔任保利上海公司總經理；提名保利浙江公司總經理張磊，擔任保利戰投中心總經理；提名保利上海總經理傅小君，擔任保利浙江公司董事長；提名保利浙南總經理朱忠偉，擔任浙江公司總經理。
此外，值得關注的是，在2024年年末，保利發展公告，周東利因工作調整原因，申請辭去公司董事、總經理及董事會戰略委員會委員職務；辭職后，周東利將不再擔任公司及下屬子公司任何職務。周東利在任期間，也是保利發展規模沖到第一，然而盈利下滑的時期。目前，保利發展尚未公布新的總經理人選。
除了組織架構和人事調整外，保利發展還加緊了融資步伐。
今年1月16日，保利發展公告，其95億元可轉債募資方案獲上交所審核通過，募集資金將用于北京、上海、佛山等城市的15個地產項目并補充流動資金。
對于保利發展的業績表現，平安證券在業績點評中認為，保利發展2024年堅定去庫存調結構，業績壓力逐步釋放，有望平穩穿越周期并持續向好發展，但同時也需警惕其“盈利能力修復緩慢、持續減值等風險”。
