高齡電梯大修或換新梯，是不少老舊小區近年來普遍面臨的難題。電梯故障頻頻，居民訴求連連，但換梯工作的推進卻艱難而緩慢。談及難點，離不開“錢”字——老樓產權單位多，公共維修資金難歸集；大修或更換涉及的費用過高，居民自籌進退兩難。

2025年一開年，全市首例全托管模式電梯更新項目在朝陽區小關街道落地，解決了北桃園小區D單元的換梯難題。不出一個月，這一模式又給和平街街道磚角樓南里21號樓的居民帶來驚喜。全托管模式和傳統電梯管理辦法有什么區別，這一模式能否解決換梯流程中的各類痛點問題？記者展開深入調查。

痛點

電梯大修換新為啥這么貴

在北京的老舊小區，換電梯得花多少錢？根據統計，三四十萬元是較為普遍的數字，而大修的價格也低不了多少，這對產權單位、居民、物業來說都是沉重的經濟負擔。近期，記者在東城、西城、朝陽、豐臺等地深入探訪調查了十多個相關案例，各街道、社區推進電梯的大修、更換都很艱難，無論是通過公共維修資金還是居民自籌，屬地如果能把資金籌集到接近換梯預算的八成，換梯才算有眉目，剩余資金則需要通過政府補貼、物業墊資或其他渠道才能湊齊。各街道反映，在推進過程中，耗時最長的是協調產權單位及統一居民意見，如果涉及多家產權單位，協調時間少則半載，多則三年以上，在這段漫長的時光中，居民仍要飽受電梯故障之苦。

“要是換梯花不了多少錢，就沒這么多麻煩事兒了吧，這價格能不能降下來？”很多居民不解，電梯大修、換新為什么這么貴。面對這一現實問題，記者采訪了大量業內人士。

據一些業內人士分析，從一部設備的成本上看，之所以電梯價格高，和品牌的選擇有一定關系。很多老舊小區在過去建設時都選取了進口品牌，直至現在更換電梯，“進口設備比國產設備好”的思想仍然根深蒂固，這種誤區給產業及市場帶來的影響不小，甚至導致部分進口的大品牌在國內電梯設備市場有一定的壟斷效應。“實際上，從我們國內有第一部電梯算起，到現在電梯行業已有百年歷史，電梯設備的研發在國內已經是一項非常成熟的技術，且工業化程度高，居民完全可以信任國內品牌，讓更多國內品牌逐漸打開市場，電梯設備價格自然會降低不少。”

除了電梯設備本身，電梯大修的價格也常令人咂舌。記者采訪了很多小區物業得知，電梯的維保和大修不由物業負責，是由物業聘請第三方維保單位來完成的。業內人士告訴記者，在這種操作下，一般會產生兩份合同，或一份合同包含兩筆費用，即日常的維保費和電梯大修費用，兩筆費用分別計算就出現了“輕維保、重大修”的問題。日常維保的費用很低，但對于電梯維保單位來說，人工成本很高。企業要生存，只能在大修時把這部分資金“找補”回來，于是就造成了電梯大修價格高企。“長此以往也產生了很多深層次的問題，比如，作為電梯廠商當然不希望電梯壞，但電梯不大修，維保單位怎么生存？這樣的矛盾是現實存在的。”

改變

老舊小區換梯引入“全托管”

2025年1月13日，朝陽區小關街道北桃園小區D單元的新電梯正式投入使用。剛剛投用的電梯讓居民感到欣喜，電梯不僅噪音小、運行平穩，可以遠程監控實時保障安全，還能實現很多大家不常見的功能，比如刷卡乘梯、識臉乘梯、有外來訪客時可以通過訪客碼乘梯等等。

在北桃園小區D單元，居民用上了新換的電梯。

居民說，雖然要不要啟用這些功能還需要大家共同商討，但起碼在技術上是個突破，“新電梯遠遠超出了我們的預期。”很多居民還記得此前那部用了17年的老電梯，關門異響，轎廂錯位，卡頓關人……讓人憂心的景象仍歷歷在目。由于復雜的歷史原因，公共維修資金的歸集是當初換梯最大的難題。居民有心自籌，可樓里的30多戶，每戶都要拿出上萬元，意見統一不起來。

2024年，結合“每月一題”，在屬地街道多次組織的專題會商過程中，全托管模式電梯更新項目令各部門工作人員眼前一亮，在國家市場監管總局電梯處和市區兩級區市場監督管理局的支持與指導下，去年底，該模式在北桃園小區D單元啟動試點。什么是“全托管”？小關街道城市管理辦公室工作人員楊常有說，這是一種由電梯廠商全權負責電梯設備的更換及維保、大修工作，由居民一次出資、無憂使用的工作模式。

如今，讓居民拍手稱贊的這部電梯正是來自國內的生產廠商。楊常有說，采取全托管模式前，換梯時居民不知道怎么選擇電梯廠商，一般都覺得越貴越好，如此估算各家的分攤費用都在一萬元以上。在全托管模式下，國內廠商被率先引入，成本降低了，居民各家分攤的費用砍掉了一半多，解決了電梯設備太貴的問題。

“后期，居民不必再額外掏電梯維保和大修的錢了。”楊常有說，因為原本物業費里是有相關經費的，照常繳納物業費即可，居民的負擔進一步減輕。電梯廠商每年會拿到大約9000元，電梯的維保及大修都在這筆錢里，維保和大修的費用不再割裂計算，“輕維保、重大修”導致大修費用太高的問題也解決了。作為電梯廠商，維保大修自己的產品，工作也會更加得心應手。

“全托管模式提高了居民自籌的積極性。從電梯大修、更換的整體工作推進上看，資金有了出處，就繞開了過去必須協調產權單位、歸集公共維修資金的環節，從而解決了耗時長、經費不齊的最大痛點。”楊常有說。

調查

新模式會不會“水土不服”

全托管模式在小關街道發揮了良好的示范效應，但北京的老舊小區歷史遺留問題各不相同，這一模式在推廣過程中能夠完美復制嗎？在和小關街道工作人員的交流中，記者注意到，電梯后期的維保、大修費用來源于小區的物業費，但其他一些老舊小區由于歷史遺留問題還沒有物業，不涉及繳納物業費，全托管模式能否契合這類小區的換梯工作？

隨著調查的繼續深入，記者了解到，在全托管模式的助力下，2月11日，朝陽區和平街街道磚角樓南里21號樓的新電梯正式投入使用，設備的規格和小關街道北桃園小區D單元的一模一樣，而磚角樓南里21號樓正是一棟暫時失管的老樓。原來，全托管模式無需完美復制，靈活多變是該模式的另一大特點。

磚角樓南里21號樓是一棟塔樓，建設于上世紀90年代，算來電梯已經用了將近30年，早已不堪重負。屬地和平街街道一直在努力協調相關各方，推進換梯工作，其中最大的難點仍與產權單位有關。和平街街道城市管理辦公室工作人員王寧介紹，這棟塔樓產權單位多達18家，其中涉及央屬、市屬、區屬等不同類型，公共維修資金的歸集不容易。全托管模式在小關街道率先試點成功，讓和平街街道也看到了新的希望。

在磚角樓南里21號樓的電梯機房里，電梯廠商的工作人員正在安裝設備。

王寧說，在國家市場監督管理總局電梯處及北京市區兩級市場監督管理局的指導和幫助下，2024年底屬地街道積極申報老舊電梯更新補貼，并納入了審批范疇。通過政府與居民共同出資的方式，進一步減輕了居民籌資的壓力。居民的積極性提高了，社區的動員工作進展順利，前期的電梯設備及安裝費用很快到位了。電梯后期的維保及大修工作同樣也都由電梯廠商來負責，因為小區暫時沒有物業，居民直接向電梯廠商繳費即可。“樓里一共有128戶，按照維保期15年來計算，除了一層的居民，其他居民每家總共只需繳費500多元，這筆錢已經涵蓋了電梯運行的電費以及維保、大修的費用了。”

期待

新模式還將帶來什么變化

記者調查發現，全市范圍內，老舊小區失管后，再引入新物業是一件困難重重的事情，新物業進駐老舊小區首先要做的是投入大量資金，補救老舊小區設備設施的老化問題，這筆經費動輒需要上百萬元。這樣的情況在高層住宅小區更為凸顯，因為涉及電梯、二次供水等，更新這些設備需要的經費更多。

新物業進駐老舊小區不僅需要雄厚的財力，還需要很大的勇氣。過去要解決這個問題大多靠國企擔當。2024年12月13日，本端報道北京建工物業服務有限公司帶資進場，接棒垡頭地區格林萊雅小區物業服務管理工作一事，就是典型的例子。

全托管模式電梯更新項目在促進居民自籌資金更換電梯的基礎上，還可以進一步帶動新物業進駐失管的老舊小區，對此小關街道及和平街街道都非常認同。

仍以磚角樓南里21號樓為例，王寧提到，當下通過全托管模式已經解決了電梯設備老化的問題，同時，該小區被納入老舊小區綜合整治，其他設備設施也將通過舊改進一步提升。屆時，引入新物業將容易很多，因為新物業面對的將是一個近乎全新的小區，不用再背著歷史包袱了。