2024年是房地產(chǎn)行業(yè)極為不平凡的一年。從中央到地方，樓市以及與其相關的金融、稅收等新政頻出，一攬子政策效應疊加，為樓市回暖起到了決定性作用。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年全年全國新建商品房銷售9.7億平方米，同比下降12.9%，但自2024年5月份以來，全國新建商品房銷售跌幅已連續(xù)收窄，四季度新建商品房銷售面積和金額都實現(xiàn)了正增長。
信心比黃金更重要。國家統(tǒng)計局局長康義表示：“市場預期持續(xù)改善。政策效應疊加釋放，房地產(chǎn)市場的主要指標連續(xù)好轉，帶動市場信心在逐步增強。”2024年12月，中央政治局會議提出“穩(wěn)住樓市”，中央經(jīng)濟工作會議再次強調“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，再次強調2025年房地產(chǎn)市場走向，釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調。
在新一輪的房地產(chǎn)回穩(wěn)周期下，購房者、房地產(chǎn)企業(yè)等應該如何踏準入市節(jié)點？本報采訪七位行業(yè)知名專家，希望從他們的視角中發(fā)掘更多有利于房地產(chǎn)市場各方的真知灼見，進一步提振房地產(chǎn)市場發(fā)展信心。
馮佩云（合富輝煌廣州公司市場首席分析師）：
2025年樓市仍將以“穩(wěn)”字當頭
盡管2024年第四季度，廣州一手住宅市場呈現(xiàn)“筑底回穩(wěn)”跡象，然而2025年中國經(jīng)濟仍面臨諸多的挑戰(zhàn)，同時還將面對房地產(chǎn)政策強刺激邊際效應逐漸減弱、房企虧損擴大等問題。預計2025年政策仍以“維穩(wěn)”為主，房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，不單是成交量，也包括價格；預計核心區(qū)域優(yōu)質物業(yè)更容易實現(xiàn)“量價企穩(wěn)”。
土地市場方面，預計2025年房企資金緊張的局面可能會進一步加劇，從而制約房企的拿地熱情；同時保障性住房供應的增加，房企拿地將更為審慎；預計2025年廣州土拍市場分化持續(xù)，核心區(qū)住宅用地更受追捧。（文/范晗越）
黃韜（廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理）：
廣州樓市“價值回歸”，2025年將是置業(yè)的好時機
2025年的廣州樓市，正從“政策刺激”轉向“價值回歸”，毋庸置疑將是一個置業(yè)的好時機，購房者應密切關注市場動態(tài)，根據(jù)自身需求和經(jīng)濟實力，適時做出明智的購房決策。廣州房價已回到8年前水平，政策底、市場底、價格底“三底疊加”，剛需買家不必等待“最低點”，合適即可出手。
當前廣州樓市存在諸多積極信號。一方面，購房咨詢量和看房量大幅增加，表明市場信心在逐步恢復。另一方面，雖然整體市場價格保持穩(wěn)定，但已經(jīng)出現(xiàn)分化，中心區(qū)的優(yōu)質樓盤價格呈現(xiàn)回升態(tài)勢，這反映出市場對高品質房產(chǎn)的需求依然強勁。
2025年，政策效應將繼續(xù)發(fā)揮作用，并且還有進一步優(yōu)化調整的空間，無論是剛需購房還是改善型需求，在2025年都能在市場上找到合適的選擇。
（文/黃士）
彭澎（廣東省體制改革研究會執(zhí)行會長）：
新增購買力成為2025年廣州樓市的關鍵變量
2024年被稱為廣州樓市“政策松綁年”，政策轉向直接釋放了積壓的購房需求，2024年四季度，非戶籍購房占比從28%躍升至41%，“新廣州人”成為重要購買群體。在2025年，政策效應將持續(xù)釋放，新增購買力成為廣州樓市的關鍵變量。
此外，政策邊際效應逐漸顯現(xiàn)。當前成交量回升更多依賴經(jīng)濟復蘇帶來的新增購買力。若2025年經(jīng)濟持續(xù)復蘇，居民收入預期改善，樓市或迎來更穩(wěn)固的“市場底”。
盡管市場整體回暖，但2025年廣州樓市的區(qū)域分化或貫穿全年。其中，供應過剩與需求收縮的矛盾在外圍區(qū)域尤為突出，二手房掛牌量居高不下，非核心區(qū)房源流動性持續(xù)走低，短期內難改“以價換量”態(tài)勢。
（文/黃士）
肖文曉（克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師）：
開局表現(xiàn)超預期，樓市“小陽春”行情可期
廣州住建局數(shù)據(jù)顯示，2025年1月（統(tǒng)計周期為上月26日至當月25日）廣州一手住宅網(wǎng)簽面積82.35萬平方米，同比增長69%；按照克而瑞發(fā)布的自然月數(shù)據(jù)來看，1月廣州一手住宅網(wǎng)簽面積同樣達到了48.64萬平方米，同比增長21%，對比去年春節(jié)月（2月）更是大幅增長了93%。由此可見，盡管統(tǒng)計口徑不同，但是數(shù)據(jù)結論是基本一致的：廣州樓市在2025年首月實現(xiàn)了“開門紅”。
元宵節(jié)前后，廣州房企和樓盤已經(jīng)紛紛行動起來，積極進行營銷造勢，而來自天河、海珠、荔灣的數(shù)個焦點新盤都會在2月份開放入市，沖刺小陽春。南粵春來早，奮楫正當時。乘著政策發(fā)力和市場回穩(wěn)的春風，廣州更應積極有為，從供需兩側持續(xù)用力，為接下來的房地產(chǎn)“小陽春”營造良好的市場氛圍。
（文/范晗越）
徐建平（廣州中地行投資咨詢有限公司董事長）：
市中心優(yōu)質項目入市對廣州樓價有引領作用
2025年，將是廣州市中心優(yōu)質項目集中入市的年份，包括天河區(qū)南方面粉廠、絹麻廠地塊，海珠區(qū)琶洲地塊，越秀區(qū)廣州大道中地塊等都將轉化成高端項目入市，是市場改善客戶置換的好機會，它們也會對整個市場的價格起到引領作用。
2025年，廣州一二手樓市可能會出現(xiàn)更進一步的分化現(xiàn)象。一手住宅憑著銷量及新產(chǎn)品使用率的優(yōu)勢，成交還有一定的上升空間。二手住宅，特別是“老破小”產(chǎn)品房價上漲空間已不大，為了加快出貨還可能會出現(xiàn)局部降價情況，二手房的置換潮，將會促使二手房交投活躍。
2025年，大灣區(qū)之間的互聯(lián)互通將會進一步突破，加上限購政策解除、入戶放松等政策，將持續(xù)吸引人才和資本流入，廣州作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，具有多重優(yōu)勢，“我對廣州的樓市發(fā)展還是很有信心的”。 （文/陳玉霞）
姚育賓（華南城市研究會常務副會長）：
2025年廣州樓價將回正軌，降價呈現(xiàn)“虎頭蛇尾”
廣州樓市去年四季度的成交面積節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象，進入2025年1月，不僅沒有受到春節(jié)假期影響，而且還呈現(xiàn)出逆勢熱銷現(xiàn)象。由此可見，樓市經(jīng)過深度調整后，重新回到正軌，預計2025年全年廣州樓市成交量有望持續(xù)走高。
廣州樓市房價還會持續(xù)處于市場博弈狀態(tài)，但隨著去庫存的加速推進，市場供需關系逐步平衡，從而帶動房價重回正軌，樓市降價將上演“虎頭蛇尾”行情，預計將在2025年年底（即蛇年尾期）結束降價，實現(xiàn)樓價筑底回升。整體看，2025年廣州樓市將呈現(xiàn)先量后價、以量帶價的穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，主要通過增加交易量來帶動價格回升。
在新的一年，房企應該抓住廣州取消限購、加力推出優(yōu)質地塊以及大力推動城中村改造和危舊房改造等重要契機，加速去庫存，重點布局城市更新項目，獲取優(yōu)質土地資源。（文/陳玉霞）
張波（58安居客研究院院長）：
改善性需求占比上升趨勢顯著
2024年，我國房地產(chǎn)行業(yè)在政策引導下經(jīng)歷了從優(yōu)化調整到全面托舉的轉變，未來，隨著政策的不斷完善和落實，房地產(chǎn)行業(yè)有望實現(xiàn)更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
過去一年，新房市場改善性需求維持上升態(tài)勢，保持著良好的韌性，2025年改善性需求占比的提升依然是一個相對明確的趨勢。由于2024年全國土拍量比2023年減少了將近兩成，同時目前市場上大量庫存集中在去化難度大的三四線城市或一二線城市的外圍區(qū)域，預測2025年商品房銷售比2024年將下探10%-15%。
對購房者而言，2025年是一個比較合適的入市時機，因為政策的調整和首付、利率的下降等利好顯而易見，并且2025年房地產(chǎn)政策調整空間已有限，預計未來3-5年，一二線核心城市的房價仍處于底部，而中小城市的房價可能上漲。
