春節剛過，保利發展（SH600048，股價8.57元，市值1026億元）便在北京區域強勢補倉。
2月11日，保利發展聯手中國金茂以總價87.295億元競得北京市朝陽區三間房D區棚戶區改造土地開發項目1205-0007、三間房鄉南區棚戶區改造土地開發項目1202-0006、0007地塊R2二類居住用地、A334托幼用地（以下簡稱三間房組合地塊），成交樓面價為50478元/平方米，溢價率為10.5%。該地塊未設置土地競價限價，也無銷售指導價的要求。
《每日經濟新聞》記者注意到，在此次土拍之前，坊間便有關于三間房組合地塊被保利發展提前“內定”的猜測。
來源：北京市公共資源交易服務平臺
地塊提前“內定”？
市場對于保利發展競爭三間房組合地塊并不意外。
早在兩年前，保利發展就在該板塊拿地并開發了保利和光煦境項目。由于該項目靠近地鐵線路，且保利發展提出了保價承諾，因此和光煦境很快就成為了當時朝陽區的熱銷樓盤。
而保利發展此次競得的三間房組合地塊與已經售罄的保利和光煦境項目直線距離僅約1公里，且區域內近一年內無新房入市。
根據出讓公告，三間房組合地塊包含兩處宅地和一處托幼用地。其中，三間房D區棚戶區改造土地開發項目1205-0007地塊規劃建筑規模為92105.75平方米；三間房鄉南區棚戶區改造土地開發項目1202-0006地塊規劃建筑規模為77149.352平方米，包括配建1處分布式410平方米能源站、1處30平方米有線電視三級機房和1處70平方米通信機房；三間房鄉南區棚戶區改造土地開發項目1202-0007地塊為托幼用地，競得人需在此無償建設一所12班幼兒園并移交給相關機構。
每經記者注意到，在保利發展此次拿地之前，坊間便有關于三間房組合地塊被提前‘內定’的猜測。
起因是今年1月22日北京市公共資源交易服務平臺發布的招標公告。公告顯示，“朝陽區三間房D區棚戶區改造土地開發項目1205-0007地塊項目（施工）”招標人是北京朝新善筑置業有限公司，預計招標公告發布日期為2月24日，投資估算為8.95億元。
來源：北京市公共資源交易服務平臺
截至發稿時，北京朝新善筑置業有限公司暫未公開其工商信息，同時保利發展和中國金茂在該項目中的出資比例也未被披露。
不過，有市場人士指出，這家公司與保利發展其他子公司名字頗為相似，比如朝陽區保利天匯的項目公司是北京朝新和筑置業有限公司，朝央和煦的項目公司是北京朝實和煦置業有限公司，而且保利發展控股集團公開的品牌理念即為“和者筑善”。
一家央企地產人士向每經記者透露，央企在項目招標前需要公示，故比一般民企招標流程時間長。若保利發展對上述地塊已是“志在必得”或者“胸有成竹”，為了搶流程，不排除會出現提前公示的情況。
針對上述項目，北京朝新善筑置業有限公司在1月22日連發5份招標計劃，涵蓋朝陽區三間房鄉南區棚戶區改造土地開發項目1202-0006、1202-0007地塊項目的監理、施工一標段、施工二標段等，共涉及投資金額16.793億元。
此外，據中指研究院消息，2月11日的土拍現場競爭激烈，“保利發展+中國金茂”聯合體、中海地產、招商蛇口三家競買人舉牌超過百輪。不過，每經記者2月15日查詢北京市公共資源交易服務平臺發現，上述地塊的土拍過程沒有線上直播，歷史報價記錄只有3次，2月11日14時17分第一次報出79億元底價，14時26分第二次出價為79.079億元，14時30分第三次出價為79.158億元。
針對三間房地塊“內定”的市場傳聞，以及官方信息顯示該地塊只有三次報價與出讓現場百輪競價是否存在矛盾，每經記者聯系了保利發展北京公司方面，但截至記者發稿暫未收到有效回復。
來源：北京市公共資源交易服務平臺
急需“補倉”北京
據《每日經濟新聞》此前的報道，保利發展在2024年的拿地策略相較于過去更為謹慎，與以往的大開大合風格有所不同。且因為拿地金額和城市變少，保利發展拿地的城市也收縮到表現更好的城市。
據企業公告數據，2024年保利發展全年共獲得37個項目，對比2023年（共獲得103個項目）數量銳減；項目權益金額約602.07億元，相比2023年的1359億元同樣大幅縮水。
盡管保利發展2024年全口徑銷售額仍保持行業第一，但其在北京的市場表現卻不盡如人意。據中指研究院數據，2024年保利發展以236.9億元銷售額排名北京房企銷售業績榜第四位，與榜首企業相差約190億元；權益銷售金額為147.6億元，排在中海地產、中建智地、華潤置地、北京城建之后，名列北京房企第五位。
在中指研究院公布的今年1月北京房企銷售榜上，保利發展以19.9億元排在首位，但權益銷售額則落后于中海地產和電建地產排在第三位。不過，保利發展在北京的待售房源也越來越少。
據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，2023年保利發展旗下的和光煦境和璽悅朝陽開盤時銷售指導價為8.5萬元/平方米，且均已售罄。現房項目也已入市，去年9月和光煦境推出96套現房，目前已網簽91套，網簽均價為7.5萬元/平方米；今年1月，璽悅朝陽推出86套現房，目前已網簽28套，網簽均價為8.3萬元/平方米。
來源：中指研究院
據每經記者觀察，保利發展此次出手拿地，除三間房組合地塊周邊近一年內無新房項目入市外，其在北京市場的土儲告急或許也是重要因素之一。
2022~2024年3年中，保利發展在北京市場拿地不到10宗。在2023年斬獲5宗地塊后，2024年全年保利發展在北京僅有一宗宅地入賬，而且是與北京建工合作操盤。
保利發展近日發布的業績快報顯示，預計2024年度實現營業收入3128.08億元，同比下降9.83%；歸母凈利潤50.16億元，同比下降58.43%，上年同期為120.67億元；扣除非經常性損益后的歸母凈利潤約為44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比回落61.9%。
三間房組合地塊位置 來源：中指研究院
每經記者梳理保利發展在2024年的銷售動作發現，通過“以價換量”方式加速房源去化或是影響其利潤下降的原因之一。如去年上半年，保利發展分別在廣州、重慶、成都、杭州和佛山等地進行降價促銷。僅在去年5月，保利發展就在江西、河北、甘肅、重慶和云南等省份推出特價房源累計超過1300套。
事實上，保利發展一面加快三四線城市的去庫存，另一面則加大在一二線城市的布局，而北京市場是其不可或缺的重點布局城市。
盡管此次保利發展競得的三間房組合地塊未設置銷售指導價，但同板塊的和光煦境現房已經降至7.5萬元/平方米，對比新地塊約5.05萬元/平方米的樓面價，“面粉”與“面包”之間僅存2.45萬元的價格空間。在擴充市場份額的同時如何保住項目利潤，對保利發展北京公司而言無疑是不小的挑戰。
